8月28日，多部门同步出台支持房地产（881153）发展的政策组合拳。其中，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产（881153）发展新模式的意见》(简称《意见》)，从资本市场维度对支持房企融资、防范化解风险作出系统安排。
宏观层面，房地产（881153）逆周期（883436）调节政策精准落地，既是对当前市场疲弱的及时响应，更是对中长期供需格局的制度性修复。7月中央政治局会议明确提出“加大逆周期（883436）调节力度”，8月20日上海已率先对本地地产政策作出调整，此次多部门联合出台系列新政，精准应对当前地产市场偏弱态势。从宏观层面看，本轮政策至少在三重维度释放正向作用：其一，需求端着力减轻居民还贷压力。通过延后个人房贷发放时间、延长房贷期限，降低当期月供负担，切实维护刚需群体权益，有助于修复市场预期、激活合理购房意愿。其二，供给侧引导房企行为理性化。销售回款节点后移，倒逼房企更审慎地安排施工与推盘节奏，避免过度依赖预售资金进行粗放扩张；与此同时，开发贷支持力度加码，为优质项目提供充足流动性，二者推动房企从规模驱动转向质量驱动，优化投资决策质量。其三，供需两端合力有望改善总量平衡。需求激励叠加供给端杠杆行为的规范化，将逐步弥合当前商品房市场的结构性错配，为房价企稳、库存去化创造更为健康的环境。
制度层面，资本市场聚焦补齐房企资本金与长期资金短板，与信贷、销售端政策形成有效协同。本次出台的支持房地产（881153）政策组合拳中，信贷端集中在延长按揭期限、匹配开发贷期限，重点缓解流动性压力；销售端集中在提升预售门槛、推行现房销售，夯实交付与交易秩序；资本市场则在于补齐房企资本金与长期资金的缺口。资本金不足、杠杆偏高是当前房企面临的核心问题。传统信贷在本质上增加负债、放大杠杆，难以从根本上改变资本结构；资本市场通过支持上市房企再融资、并购重组、REITs扩募、不动产私募投资基金等权益类和中长期资金工具，可以直接补充资本金、修复资产负债表，推动房企在降杠杆的同时盘活存量资产。进一步看，房企融资逻辑正从依赖主体信用转向基于项目情况，优质项目不再受企业整体信用拖累，不同所有制房企均可获得合理融资支持。
市场层面，政策将从估值、资产配置、行业整合三个维度带来积极变化。其一，此前因主体出险而估值受压但项目质地优良的民营房企，其存量债券与股票的定价逻辑有望改善，叠加存量债券滚动续发与信用保护工具运用，信用风险的集中暴露有望得到缓和；其二，REITs扩容成为明确的增量方向，《意见》提出研究优化租赁住房项目净现金流分派率要求、支持城市更新项目发行或扩募、稳慎推进商业不动产REITs发展，为保险资金、养老资金等长期资本提供久期匹配的优质配置标的；其三，并购重组多元支付工具的丰富运用降低了行业整合的资本约束，龙头企业通过收购优质资产实现产业集中的路径更加通畅。
(作者系兴业证券（601377）全球首席经济学家王涵)
