央广网北京8月30日消息(记者卢海宁)据中央广播电视总台经济之声《交易实况》报道，日前中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产（881153）发展新模式的意见》(以下简称《意见》)，要求改革房地产（881153）开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产（881153）开发企业合理融资需求。同时，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产（881153）融资制度，印发了《商品住房开发贷款管理办法(试行)》《个人住房贷款管理办法(试行)》《商业地产贷款管理办法(试行)》《城市更新项目贷款管理办法(试行)》《信托公司开展房地产（881153）领域信托业务管理办法(试行)》。
融资逻辑从看企业转向看项目
中国证监会此次发布的《意见》从五方面优化房企融资安排，支持上市房企再融资、并购重组、债券发行，鼓励依托优质项目发行CMBS、不动产ABS和REITs，并持续推进不动产私募投资基金试点。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这些制度安排的核心变化是融资逻辑的转变，从原来依赖主体信用转向依托项目本身。未来房地产（881153）融资将主要以项目公司为主体，依据单个项目自身现金流创造能力、保障水平，以及资金投入与回笼的周期（883436）节点，确定融资与否以及融资额度，不再将房企规模、抵押物多寡作为融资判断依据。
个人住房贷款迎来实质性优化
在融资渠道拓宽的同时，个人住房贷款也迎来实质性优化。金融监管总局试行管理办法将个人住房贷款借款人收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%、贷款期限上限由30年延长至40年。并配合推进商品住房销售制度改革，将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案。李宇嘉表示，这些调整大幅提升了借贷双方的操作灵活度。新政将个人房贷放款节点延后至项目竣工备案后，实现预售房购房者竣工备案后才放贷，最大程度保障购房者权益。同时，按揭贷款最长年限由30年延长至40年，既能提升购房人贷款能力、减轻月供压力，也将推动存量房贷利率调整常态化落地。
优质上市房企或将具备估值修复基础
多部门协同推进房地产（881153）全周期（883436）金融支持体系，商业不动产REITs试点也在加速落地，目前已有4只产品上市、募集资金超200亿元，另有7只获批发行、16只在审，合计拟募资超850亿元。川财证券首席经济学家陈雳表示，政策组合拳正在系统性重塑地产板块的投资逻辑。政策打通股权、债权、ABS、REITs等多元融资渠道，创新项目封闭管理机制，优化居民住房信贷安排，既强化合规项目的资金保障，也释放合理的住房消费（883434）需求，有效缓解市场对房企现金流以及项目交付的担忧。治理规范、负债可控、手握优质项目的上市房企，将具备估值修复的基础。
政策利好有望沿产业链传导至各细分板块
中国证监会强调，将坚持把好发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目；金融监管总局表示，下一步将会同相关部门指导银行（FITB）业金融机构落实好相关办法，提供与房地产（881153）发展新模式相适应的金融支持和服务，推动房地产（881153）高质量发展。陈雳表示，政策利好有望沿产业链逐步传导至资本市场各个细分板块。住房信贷优化减轻居民购房负担，利好在核心城市土地储备充足、经营稳健的房地产（881153）上市公司。二手房流通改革将带动中介、物业等住房服务板块价值提升；新房交付保障叠加旧房改造需求，将逐步带动建材（850107）、家居家电等后周期（883436）行业需求回暖。同时，REITs等工具扩容，将进一步助力住房租赁、城市更新、商业物业盘活，拥有优质经营性资产的上市房企尤其有望迎来价值重估。
在政策密集落地的同时，陈雳提醒投资者，机遇之下仍需保持审慎。要警惕合作开发背后潜藏的或有负债，同时区分REITs实际受益标的与炒作概念。此外，需要防范部分企业的经营处置风险。现金流充裕、负债管控得当的优质房企，则将迎来全新的高质量发展机遇。
