2026 年上半年，物业管理（885915）行业全面告别粗放式规模扩张，正式进入以品质提升、科技赋能、价值深耕为核心的高质量发展新阶段。彩生活（HK1778）服务集团有限公司（1778.HK）于 8 月 31 日披露 2026 年中期业绩报告，报告期内实现主营业务收入 10.11 亿元，净利润 3405 万元，经营业绩保持稳健运行。中指研究院认为，在行业转型周期（883436）下，彩生活（HK1778）坚守服务本源，锚定品质为本、科技为翼、生态为核的发展战略，持续推进服务升级、数字落地与生态拓展，正稳步实现从传统物业管理（885915）企业向综合型社区生活服务运营商的转型。
财务结构持续优化，成本管控成效显现
报告期内，公司营收结构保持稳定，核心主业支撑作用突出。其中物业管理（885915）服务收入 9.68 亿元，占总营收的 95.8%，仍是公司收入的核心来源；增值服务收入 4267 万元，占比 4.2%。受部分服务合同到期终止影响，总营收由 2025 年同期 10.39 亿元降至 10.11 亿元，同比下降 2.7%。公司通过精细化成本管控，有效对冲了收入波动的影响。服务成本由 2025 年同期 8.16 亿元下降至 7.98 亿元，同比下降 2.2%；行政开支由 2025 年同期 1.12 亿元下降至 0.97 亿元，同比下降 13.6%，运营效率得到持续提升。
盈利层面，期内实现毛利 2.13 亿元，较去年同期 2.24 亿元有所下滑，整体毛利率 21.1%，较 2025 年同期 21.5% 回落 0.4 个百分点。期内净利润 3405 万元，其中本公司拥有人应占溢利 2511 万元。分业务盈利来看，物业管理（885915）服务毛利 1.82 亿元，毛利率 18.8%；增值服务毛利 3110 万元，毛利率 72.9%，增值服务依旧维持较高毛利水平，但毛利规模与毛利率均较上年同期有所承压。
图：彩生活2026H1核心经营指标
资产负债结构持续优化，财务安全性稳步提升。截至 2026 年 6 月末，公司资产负债率约 22.0%，较 2025 年末的 24.4% 下降 2.4 个百分点，杠杆水平持续降低；流动比率提升至 3.4 倍，较 2025 年末的 3.1 倍进一步改善，短期偿债能力增强。现金储备方面，期末银行（FITB）结余及现金约 9.37 亿元，整体现金流充裕，为公司后续业务拓展与战略落地提供了坚实的资金支撑。需要注意的是，贸易应收款项期末 8.74 亿元，较 2025 年末 7.77 亿元增加 12.4%，公司提示该现象主要受物业行业季节性因素影响，上半年物业费结算相对偏少，下半年回款通常会改善。
规模化底盘稳固，全国化布局支撑长期发展
截至 2026 年 6 月末，公司合约管理面积达 2.29 亿平方米，在管服务社区 1380 个，业务网络覆盖全国 110 座城市，规模化运营底盘持续巩固。从区域布局来看，华东、华中、华南为核心布局区域，其中华东区域管理面积规模最高，形成了覆盖广泛、层级清晰的全国化服务网络。
图：彩生活2026H1各地区面积占比
报告期内，公司基于商业因素主动优化项目结构，终止部分物业合约，期内合约管理面积较 2025 年末 2.55 亿平方米有所收缩，社区数量由 1518 个下降至 1380 个。与此同时，公司新委任项目合约面积 363.5 万平方米，新增社区 38 个，公司不再依赖收购扩张，依托服务口碑、品牌影响力与专业能力获取新项目，更加看重新增项目的服务适配度、区域协同性与长期运营价值。项目结构的调整，虽然短期带来管理规模的波动，但从长期来看，有利于提升整体运营质量与盈利水平，为服务标准化输出与社区生态业务拓展奠定了更扎实的空间基础。
深耕品质服务根基，全域升级社区居住体验
服务品质是物企可持续发展的核心竞争力，也是行业高质量发展的底层支撑。2026 年上半年，彩生活（HK1778）围绕社区安全、环境治理（881181）、设施运维、响应效率四大核心维度，全域推进品质焕新专项行动，精准补齐社区服务短板。
报告期内，公司累计落地品质升级改造项目 454 项，覆盖全国 24 座重点城市，专项投入超 900 万元。通过标准化服务迭代、精细化现场管控、常态化品质巡检的闭环管理体系，持续优化社区居住环境、完善设施功能、提升服务响应速度，全方位夯实基础物业服务底盘，切实提升业主居住获得感与满意度。品质投入的持续落地，也为公司巩固业主关系、拓展增值服务奠定了信任基础。
数智化深度落地，科技赋能精益运营
伴随数字经济（885976）与物业服务的深度融合，智慧化、数字化、智能化已成为物企降本增效、提质增值的核心抓手。彩生活（HK1778）深入推进科技战略落地，推动人工智能（885728）、大数据、物联网（885312）技术与社区物业服务场景深度融合。
公司迭代升级 AI 远程品质巡检平台 3.0，构建全流程、智能化、闭环式的社区品控管理体系。截至报告期末，该平台已覆盖 25 个事业部、45 个重点服务项目，报告期内新增接入智能设备 7355 台，累计生成闭环巡检工单近 6 万条。智能化体系的全面落地，有效破解传统物业人工巡检盲区多、效率低、标准不一等痛点，大幅提升社区运营管控精度与管理效率；同时释放人力从重复性基础工作转向业主精细化服务，实现运营提效、服务提质、管理提级的多重价值。此外，公司持续完善彩之云、卡乐云管家等线上服务平台，支持报修投诉、缴费查询、访客登记等高频事项线上办理，提升业主服务体验的同时，也进一步推动了服务流程的数字化闭环。
创新 “物业 +” 生态模式，拓展社区价值边界
在稳固基础物业服务基本盘的同时，彩生活（HK1778）立足业主全生命周期（883436）多元需求，不断拓展传统物业服务边界，积极探索 “物业 + 生活服务” 创新模式，构建一站式社区民生服务生态。
公司不断丰富社区增值服务矩阵：依托自有平台花样保创新落地 “保险 + 社区” 便民服务，为家庭提供普惠、便捷的保障服务；积极探索 “社区承接、居家落地、机构支撑” 的养老服务体系，适配老龄化社区服务需求；同步布局健康饮水、邻里到家、便民消费（883434）等高频生活场景。
从增值服务细分板块来看，网上推广服务收入 564 万元，较 2025 年同期 405 万元增长 39.4%，增长主要来自到家服务收入提升；销售及租赁协助收入 2088 万元，较 2025 年同期 2040 万元小幅增长 2.4%；工程服务收入 82 万元，同比大幅下滑 57.9%；其他增值服务收入 1534 万元，同比下降 19.4%，主要受保险经纪收入减少影响。整体增值服务总收入 4267 万元，较去年同期 4541 万元同比下降 6.0%。通过多场景服务延伸、多品类生态深耕，彩生活（HK1778）推动物业服务从基础空间管理向全维度生活陪伴转型，深入挖掘社区存量价值，打造差异化核心竞争力。
企业经营现状与未来发展展望
整体来看，2026 年上半年，在行业从规模扩张转向质量提升的关键周期（883436），彩生活（HK1778）坚守物业服务主航道，以品质服务为核心根基，以数智科技为效率抓手，以社区生态为价值延伸，在主动优化项目结构的背景下，实现盈利维持正收益，财务杠杆持续下行，展现出稳健的企业韧性。
对比行业过去高速扩张阶段的发展路径，彩生活（HK1778）现阶段已经放弃规模优先的策略，转向存量项目质量优先的经营逻辑。报告期内公司没有进行重大收购、重大资本投资，经营重点放在现有项目品质改造、数字化工（850102）具落地、社区增值场景打磨。但也需要客观看到现实约束：一方面，主动清退部分合约带来营收、管理规模的阶段性收缩；另一方面，增值服务整体规模仍然偏小，部分细分业务收入出现下滑，增值业务对整体业绩贡献仍然有限。
公司确立 “基础服务 + 智慧运营 + 多元生活服务” 的完整业务体系，为物业管理（885915）行业高质量转型提供可参考的实践样本。未来，服务品质的持续深化、数字智能工具的规模化复用、社区生活生态场景的持续打磨，将成为彩生活（HK1778）向综合型社区生活服务运营商升级的核心变量。物企社区生态业务的成长高度，高度依赖于基础物业服务建立的业主信任，基础盘的服务质量将决定增值业务的成长天花板。彩生活（HK1778）后续能否把品质投入、数字化能力转化为增值服务的收入增量，将是观察其长期成长的重要指标，公司也将以模式创新与价值创造赋能社区美好生活建设，助力物业管理（885915）行业高质量纵深发展。
