2026年9月11日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，8月楼市成交环比为负，同比走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产（881153）新模式的基础制度。
报告具体内容如下：
核心观点 【新房成交】 8月新房成交面积环比下滑，同比降幅持续扩大，延续淡季走势。8月47城新房成交面积环比-5.4%，同比-11.9%，同比降幅较7月扩大6.0pct。1-8月累计同比-7.2%。
各能级城市环比均出现负增长，且同比增速也均走弱，一线城市尚能保持同比正增长，但二、三四线城市同比均呈现负增长，弱能级城市降幅更大。
1）一线城市：8月一线城市新房成交面积环比-2.4%，同比+12.8%，同比涨幅较7月收窄0.9pct。具体来看，四个一线城市同比均走弱，环比表现出现分化：深圳环比明显走弱，430政策需求集中释放以后，成交动能明显走弱，不过同比仍然因为低基数的原因出现了正增长；上海新房成交环比基本持平，北京、广州环比正增长。上海环比基本持平，同比+16%（前值：同比+17%）；北京环比+1%，同比基本持平（前值：同比+2%）；深圳环比-32%，同比+31%（前值：同比+64%）；广州环比+5%，同比+13%（前值：同比+2%）。1-8月一线城市新房成交面积同比+2.4%，其中上海、广州、北京同比分别增长6.9%、1.5%、0.3%，深圳同比-8.5%。
2）二线城市：8月二线城市新房成交面积环比-9.5%，同比-6.5%，同比由正转负，同比增速较7月下降11.4pct。其中杭州、武汉同环比均正增长；宁波环比负增长、同比正增长；其余城市同环比均出现了负增长。1-8月二线城市新房成交面积同比-8.9%。
3）三四线城市：8月三四线城市新房成交面积环比-2.1%，同比-26.0%，同比降幅较7月扩大2.8pct。1-8月三四线城市新房成交面积同比-9.3%。
【二手房成交】
8月二手房成交面积环比下滑，同比涨幅持续收窄。8月23城二手房成交面积环比-9.7%，同比+6.5%，同比涨幅较7月收窄2.4pct。1-8月累计同比+4.4%。
从各城市能级来看，8月各能级城市二手房成交面积环比均下滑，同比涨幅均有所收窄。
1）一线城市：8月一线城市二手房成交面积环比-2.9%，同比+9.2%，同比涨幅较7月收窄2.0pct。其中，北京环比-1%、同比+1%（前值：同比+7%）；上海环比-1%、同比+18%（前值：同比+17%）；深圳环比-14%、同比基本持平（前值：同比+3%）。1-8月一线城市二手房成交面积同比+6.2%。其中北京1-8月累计同比+2%，上海累计同比+12%，深圳累计同比-2%。
2）二线城市：8月二线城市二手房成交面积环比-13.0%，同比+2.0%，同比涨幅较7月收窄1.7pct。其中，南京、青岛、苏州、厦门、成都环比负增长，但同比正增长；杭州、南宁、大连同环比均负增长。1-8月二线城市二手房成交面积同比-0.1%。
3）三四线城市：8月三四线城市二手房成交面积环比-13.2%，同比+12.4%，同比涨幅较7月收窄5.8pct。1-8月三四线城市二手房成交面积同比+13.4%。
【新房库存与去化】
库存与去化：库存规模、去化周期（883436）同环比均下降。8月末13城新房库存面积环比-0.9%，同比-11.4%；去化周期（883436）16.1个月，环比-1.3个月，同比-3.0个月。一、二、三四线城市去化周期（883436）分别为13.4、14.0、56.6个月，各能级城市去化周期（883436）同环比均出现了下滑。具体来看，上海、深圳、杭州、福州（新进）去化周期（883436）在12个月内。
【土地市场】
成交规模同环比下滑，楼面均价在一线城市优质地块带动下同环比上涨，溢价率同环比均提升。8月全国成交土地规划建面环比-7.0%，同比-23.4%；楼面均价1437元/平，环比+1.2%，同比+52.2%，溢价率6.4%，环比+0.7pct，同比+2.3pct。其中全国住宅类用地楼面价5257元/平，环比+14.2%，同比+68.4%；全国住宅类用地溢价率7.6%，环比-0.2pct，同比+2.3pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达4.8万元/平，平均溢价率11.9%。从累计来看，1-8月全国土地成交总价同比下降近两成，土拍热度不及去年同期。1-8月全国成交土地规划建面同比-17.2%，成交总价同比-19.4%，楼面均价1148元/平，同比-2.7%，平均溢价率6.1%，同比-1.0pct；全国住宅类用地成交土地规划总建面累计同比-20.7%，成交总价同比-23.4%，楼面均价4409元/平，同比-3.4%，平均溢价率8.3%，同比-1.1pct。
【板块收益】
8月房地产（881153）板块绝对收益为3.3%，相对收益（相对沪深
300）为2.5%，地产板块跑赢沪深300（399300），主要是因为一线城市政策优化，改善市场预期；叠加“金九银十”基本面可能出现改善的博弈，带动板块回升。
投资建议
从楼市成交情况来看，8月楼市延续传统淡季，成交动能持续走弱。接下来进入"金九银十"，需要密切关注基本面的变化。8月北京、上海政策优化，叠加"8·28"一揽子政策致力于维护购房者的权益，一定程度上有助于恢复市场信心。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展的、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产（881153）市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。
现阶段我们建议关注：
1）开发类：华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、保利置业集团（HK0119）。
2）运营类：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、中国国贸（600007）。
3）经纪公司：我爱我家（000560）。
风险提示：
现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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