■杜雨萌
近日，住房城乡建设部房地产（881153）市场监管司司长张雪涛在国新办举行的新闻发布会上表示，根据国家统计局数据，今年前8个月，我国二手房交易占比已经达到52%。
从2020年的27%，到2025年的46%，再到2026年前8个月一举突破50%的关键临界点，这组持续攀升的数字，勾勒出我国住房市场交易结构的演变轨迹，标志着房地产（881153）市场进入存量阶段。这是市场发展到特定阶段的自然演进，也是城镇化进程阶段切换与居民住房需求升级跃迁共同作用的结果。
过去数十年，我国城镇化处于快速增长期，城市建设以大规模增量扩张为主，海量新增城镇人口带来了持续的首次置业需求，新房开发自然成为市场的核心支撑。彼时，供给端主导着行业节奏，土地开发与新房建设同步扩容，“拿地、建房、卖房”构成了市场运行的主线，新建商品房牢牢占据着交易市场的主体地位。
时移势易，随着我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段，房地产（881153）市场的供求关系随之发生深刻调整。
从需求端来看，随着住房普及率提升，首次置业人群在全部购房群体中的占比随之收窄。同时，大量存量家庭进入居住升级周期（883436），改善型置换需求持续释放，且多以“卖旧买新、卖小买大”的交易链条落地，逐步成为市场增长的主要动能。此外，当居民住房诉求普遍从“有没有”转向“好不好”时，居民置业不再以“新房”作为唯一标尺，区位配套、户型功能、社区品质等成为主要决策因素。
从供给端来看，一方面，城镇化进入稳定发展期，城市可供成片开发住宅的土地空间日渐饱和，过去大规模扩张式的新房开发增长空间持续收窄；另一方面，经过数十年住房建设积累，城镇存量房源总量不断扩大，既承载着绝大多数城镇居民的居住需求，其资产流通价值也随着市场交易愈发凸显。这“一增一减”之间，使得二手房逐步从市场补充角色成长为交易主力。
存量主导的房地产（881153）市场，带来的不只是交易结构的变化，更会催生出新的市场生态与成长空间。如果说增量阶段的关键词是“建”，那么，存量阶段的关键词就是“流转”与“服务”，房地产（881153）市场的活力将更多体现在房源流转、品质更新和服务提质上。由此，城市更新、老旧小区改造、经纪服务、物业运维等关联业态将打开新的成长空间。同时，对市场主体提出转型要求：房地产（881153）开发企业业务需从单一的开发销售向资产管理、社区运营、城市更新等多元领域延伸，才能在存量市场中找到新的业绩增长点。
立足存量时代，各方需同向而行，更好服务经济社会发展大局和人民群众安居需求。
