9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），全国性居民购房贷款贴息政策正式明确。自2026年10月1日起，符合条件的家庭购买首套住房，可获得财政年化1个百分点的商业性个人住房贷款贴息，期限最长5年，政策实施期暂定一年。
政策支持对象设有三项门槛：贷款必须是新发放的商业性个人住房贷款，且用于购买首套住房；所购住房建筑面积不超过120平方米；住房价格不超过150万元。存量房贷置换、住房公积金贷款不在本次支持范围内。按照现行首套住房认定规则，新房和二手房均可纳入。
单户可享受贴息的贷款本金上限为100万元。有关部门测算，一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到还款过程中贷款余额逐步下降，累计可减少利息支出近5万元，实际金额则取决于贷款规模、期限和还款方式。9月30日，工商银行（601398）、农业银行（601288）、中国银行（601988）、建设银行（601939）、交通银行（601328）、邮储银行（601658）等陆续发布公告，表示将优化流程，按照“免申即享”方式办理。对审核符合条件的贷款，银行在每月收息时自动扣减相应贴息金额，部分银行还将通过短信或手机银行提示客户查询。
从居民端看，贴息首先降低的是购房初期的月供压力。中国银河（601881）证券测算，100万元贷款每月还款额可减少约830元，累计节息接近5万元。广发证券（000776）以当前约3.1%的商贷利率测算，贴息效果大致相当于定向降低20至30个基点；中金公司（601995）按2026年7月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%计算，实际房贷利率可能降至2%左右；中信证券（600030）以2026年二季度约3.05%的加权平均利率测算，符合条件的首套房贷实际利率约为2.05%。不同机构的计算口径存在差异，但对购房者资金成本下降的判断基本一致。
月供变化对新市民、青年就业群体以及城镇工薪家庭的影响更直接。对这部分群体而言，贴息不等于房价下降，却能降低每月现金流压力，可能促使一部分已经具备购房条件、但仍在观望的刚需家庭提前入市。二手房也被纳入支持范围，相关机构认为，这有助于改善置换链条中的交易活跃度，并带动新房与二手房之间的需求传导。
区域受益程度将呈现明显差异。中信证券（600030）按全国新建商品房均价测算，120平方米住房的总价约为114万元，处于政策价格上限以内；中西部平均价格约为6600元至6900元/平方米，符合条件的房源比例更高。中金公司（601995）估算，超高能级城市符合条件的新房和二手房比例约为2%和14%，高能级城市约为25%和60%，中低能级城市则约为50%和70%。从产品结构看，三、四线城市的主力刚需房源、二线城市外围及远郊板块，可能成为政策覆盖较集中的区域；一线城市新房受总价门槛影响较大，二手房覆盖面相对更高。
对房地产（881153）销售而言，贴息更可能带来结构性改善，而不是全国市场同步反转。政策明确支持的是首套、低总价和中小户型住房，受益需求集中在真实自住家庭，投资性购房、高总价改善需求并未被全面覆盖。中信证券（600030）预计，四季度房地产（881153）销售存在回暖可能，低线城市的弹性或相对更大；国投证券则认为，对高能级城市而言，政策更多体现为稳定预期。
房贷成本与租金回报的比较，也成为机构判断政策效果的一个观察角度。中泰证券（600918）指出，贴息后前五年实际房贷利率约为2.1%，与天津、成都等部分城市的二手房租金回报率较为接近。国金证券（600109）提到，不少二、三线城市租金回报率处于2.5%至3%区间，贴息可能改善购房后的相对持有回报。但房价预期、收入预期和就业状况仍是影响购房决策的关键变量，单一利息优惠难以独立决定市场趋势。
财政贴息还改变了房地产（881153）政策的传导方式。政策由中央财政和地方财政按90%和10%分担，资金总规模不设上限，按实际情况结算。国金证券（600109）认为，在商业银行净息差约为1.41%的背景下，财政承担部分利息成本，可以避免全面下调长期贷款利率对银行息差造成进一步压力，也减少房地产（881153）需求继续依赖5年期LPR下调的必要性。国盛证券（002670）则认为，政策只覆盖实施期内新发放的首套商业贷款，不涉及存量房贷和公积金贷款，有利于将财政资源集中用于基本住房需求。
资本市场的反应仍需与基本面区分观察。9月30日，房地产（881153）板块盘中出现先跌后升的分化走势，说明投资者既关注政策带来的需求改善，也在评估销售回暖能否转化为房企回款、利润和现金流改善。贴息可能先影响市场预期和估值，但房地产（881153）企业经营修复仍取决于成交持续性、库存去化以及不同城市的供需关系。相关机构对后续政策空间仍有讨论，包括降低公积金贷款利率、购房利息抵扣个税、进一步降低交易税费，以及加大存量商品房和土地收储力度等，但这些方向目前仍属于市场关注和政策预期，具体安排有待进一步确认。
总体看，全国首套房贷贴息为刚需购房者提供了阶段性减负工具，也释放出财政与金融协同稳定房地产（881153）市场的信号。短期内，低总价房源充足、刚需需求较强的城市更可能率先体现成交变化；地产板块能否形成持续行情，则仍需等待销售数据和房企资金状况验证。
政策支持对象设有三项门槛：贷款必须是新发放的商业性个人住房贷款，且用于购买首套住房；所购住房建筑面积不超过120平方米；住房价格不超过150万元。存量房贷置换、住房公积金贷款不在本次支持范围内。按照现行首套住房认定规则，新房和二手房均可纳入。
单户可享受贴息的贷款本金上限为100万元。有关部门测算，一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，考虑到还款过程中贷款余额逐步下降，累计可减少利息支出近5万元，实际金额则取决于贷款规模、期限和还款方式。9月30日，工商银行（601398）、农业银行（601288）、中国银行（601988）、建设银行（601939）、交通银行（601328）、邮储银行（601658）等陆续发布公告，表示将优化流程，按照“免申即享”方式办理。对审核符合条件的贷款，银行在每月收息时自动扣减相应贴息金额，部分银行还将通过短信或手机银行提示客户查询。
从居民端看，贴息首先降低的是购房初期的月供压力。中国银河（601881）证券测算，100万元贷款每月还款额可减少约830元，累计节息接近5万元。广发证券（000776）以当前约3.1%的商贷利率测算，贴息效果大致相当于定向降低20至30个基点；中金公司（601995）按2026年7月个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%计算，实际房贷利率可能降至2%左右；中信证券（600030）以2026年二季度约3.05%的加权平均利率测算，符合条件的首套房贷实际利率约为2.05%。不同机构的计算口径存在差异，但对购房者资金成本下降的判断基本一致。
月供变化对新市民、青年就业群体以及城镇工薪家庭的影响更直接。对这部分群体而言，贴息不等于房价下降，却能降低每月现金流压力，可能促使一部分已经具备购房条件、但仍在观望的刚需家庭提前入市。二手房也被纳入支持范围，相关机构认为，这有助于改善置换链条中的交易活跃度，并带动新房与二手房之间的需求传导。
区域受益程度将呈现明显差异。中信证券（600030）按全国新建商品房均价测算，120平方米住房的总价约为114万元，处于政策价格上限以内；中西部平均价格约为6600元至6900元/平方米，符合条件的房源比例更高。中金公司（601995）估算，超高能级城市符合条件的新房和二手房比例约为2%和14%，高能级城市约为25%和60%，中低能级城市则约为50%和70%。从产品结构看，三、四线城市的主力刚需房源、二线城市外围及远郊板块，可能成为政策覆盖较集中的区域；一线城市新房受总价门槛影响较大，二手房覆盖面相对更高。
对房地产（881153）销售而言，贴息更可能带来结构性改善，而不是全国市场同步反转。政策明确支持的是首套、低总价和中小户型住房，受益需求集中在真实自住家庭，投资性购房、高总价改善需求并未被全面覆盖。中信证券（600030）预计，四季度房地产（881153）销售存在回暖可能，低线城市的弹性或相对更大；国投证券则认为，对高能级城市而言，政策更多体现为稳定预期。
房贷成本与租金回报的比较，也成为机构判断政策效果的一个观察角度。中泰证券（600918）指出，贴息后前五年实际房贷利率约为2.1%，与天津、成都等部分城市的二手房租金回报率较为接近。国金证券（600109）提到，不少二、三线城市租金回报率处于2.5%至3%区间，贴息可能改善购房后的相对持有回报。但房价预期、收入预期和就业状况仍是影响购房决策的关键变量，单一利息优惠难以独立决定市场趋势。
财政贴息还改变了房地产（881153）政策的传导方式。政策由中央财政和地方财政按90%和10%分担，资金总规模不设上限，按实际情况结算。国金证券（600109）认为，在商业银行净息差约为1.41%的背景下，财政承担部分利息成本，可以避免全面下调长期贷款利率对银行息差造成进一步压力，也减少房地产（881153）需求继续依赖5年期LPR下调的必要性。国盛证券（002670）则认为，政策只覆盖实施期内新发放的首套商业贷款，不涉及存量房贷和公积金贷款，有利于将财政资源集中用于基本住房需求。
资本市场的反应仍需与基本面区分观察。9月30日，房地产（881153）板块盘中出现先跌后升的分化走势，说明投资者既关注政策带来的需求改善，也在评估销售回暖能否转化为房企回款、利润和现金流改善。贴息可能先影响市场预期和估值，但房地产（881153）企业经营修复仍取决于成交持续性、库存去化以及不同城市的供需关系。相关机构对后续政策空间仍有讨论，包括降低公积金贷款利率、购房利息抵扣个税、进一步降低交易税费，以及加大存量商品房和土地收储力度等，但这些方向目前仍属于市场关注和政策预期，具体安排有待进一步确认。
总体看，全国首套房贷贴息为刚需购房者提供了阶段性减负工具，也释放出财政与金融协同稳定房地产（881153）市场的信号。短期内，低总价房源充足、刚需需求较强的城市更可能率先体现成交变化；地产板块能否形成持续行情，则仍需等待销售数据和房企资金状况验证。
