国庆假期，济南的泉城路又热闹起来了。街上有拖着行李箱的游客，也有逛街的本地消费（883434）者。
在泉城路商圈，贵和购物中心依然是一个绕不开的名字。
这家1997年开业的老牌商场，如今又有了一个新身份——REIT底层资产。
经济导报记者注意到，深交所信息显示，中金中国绿发封闭式商业不动产证券投资基金(下称“中金中国绿发REIT”)于近期申报并获受理，9月18日进入“已问询”阶段。该基金预计募集规模29.229亿元，拟在深交所上市。
此次拟纳入基金的底层资产包括济南项目和上海项目。其中，济南项目为泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店（IHG）；上海项目则为上海艾迪逊酒店。原始权益人为鲁能集团有限公司、山东绿发商业管理有限公司。
这并非中国绿发投资集团有限公司(下称“中国绿发”)首次通过公募REITs盘活济南商业资产。
2025年6月27日，中国绿发首单基础设施公募REITs产品在深交所上市，其底层资产则是位于济南南城的领秀城贵和购物中心。
此次对于泉城路贵和购物中心而言，这不仅是一次资产证券化，也是对这座运营近30年老牌商场经营成色的检验。
(位于济南泉城路的贵和购物中心孙罗南摄)
国际精品、珠宝腕表收入占比超八成
此次“入池”的泉城路贵和购物中心位于济南核心商圈。
中金中国绿发REIT招募说明书(草案)称，济南项目位于历下区天地坛街1号、3号，地处泉城路商圈，西临恒隆广场，北临泉城路，周边分布有大明湖、五龙潭、趵突泉等景区。
招募说明书也写道，泉城路商圈是济南核心商圈，消费（883434）群覆盖本地居民和外地游客。
国庆假期走在这里，这种区位优势很直观。
游客逛完景区往商业街走，本地消费（883434）者则在商场和街区之间穿梭。对于贵和而言，这些自然形成的人流，依然是其绕不开的优势。
商场一楼，LV、Cartier等品牌标识依旧醒目。招募说明书显示，贵和购物中心定位高端，国际精品、珠宝腕表是最重要的两类业态。
招募说明书称，该项目“汇聚Louis Vuitton、Gucci、Cartier等60余个国际一线品牌，省市独有品牌占比超35%”。
2026年一季度，国际精品收入占比37.24%，珠宝腕表收入占比45.54%，两项合计超过八成。
换句话说，这里不是典型的“大众商场”。
济南市民赵女士在泉城路逛街时对经济导报记者说，贵和现在最大的优势之一，还是一些高端品牌的门店资源。“像LV这种品牌，济南目前就是贵和唯一一家，想买东西就得专门过来一趟。”
泉城路贵和购物中心也具有较长的运营历史。招募说明书显示，贵和购物中心一期于1997年开业，二期于2013年开业，“迄今已运营近30年”。
目前，该购物中心上下共7层，商业主要分布于B1-L5层，停车场分布于B1-B2层，业态包括国际精品、珠宝腕表、服饰、化妆、家居家电生活配套等。截至2026年3月31日，商业可租赁面积为2.75万平方米。
客流650万，但出租率和坪效出现变化
从经营数据看，2025年，贵和购物中心全年客流量650.23万人；2024年为626.49万人，2023年为638.34万人。
截至2026年3月31日，商场期末出租率93.24%，平均出租率91.11%；2025年期末出租率93.15%，平均出租率92.32%。
2026年3月末，贵和购物中心共有156个商户，招募说明书称，报告期内“商户数量基本保持稳定”。
不过，一些经营指标的变化同样值得关注。
2023年，贵和购物中心期末出租率为95.57%，平均出租率94.04%；到2025年，上述两个指标分别降至93.15%和92.32%。
月收入坪效也由2023年的799.69元/月/平方米降至2025年的584.71元；月租金坪效则由397.10元/月/平方米降至283.11元。
2026年一季度，部分指标出现回升。月收入坪效为656.75元/月/平方米，月租金坪效为342.08元/月/平方米。
对于2024年和2025年月租金坪效下降，招募说明书解释称，主要系商场进行部分楼层业态调整，“调整完成后2026年1-3月的月租金坪效恢复”。
经济导报记者注意到，这一经营变化也引起了深交所关注。
审核问询函指出，报告期内济南贵和购物中心项目平均出租率、月租金坪效等指标，以及贵和洲际酒店（IHG）客房平均房价、入住率、每间可售房收入等指标均逐年下降。
深交所要求管理人补充披露上述经营指标下降的具体原因，并评估相关情况是否会持续至不动产基金存续期间，以及对项目持续稳定运营的影响。
五楼改造、餐饮增加，贵和也在寻找新客流
在商业业态方面，贵和购物中心也在进行调整。
招募说明书显示，商场2025年完成五楼整体改造，并主要引入餐饮业态。
从数据来看，餐饮已签约面积由2023年的50平方米增加至2026年一季度的2745平方米，占比则从0.21%提升至10.71%。
这意味着，在保持国际精品、珠宝腕表等传统优势业态的同时，贵和购物中心也在增加餐饮等消费（883434）场景。
这或许是贵和面对商业竞争的一种调整。
不过，高端品牌依然贡献了较高比例的租赁收入。
2025年，贵和购物中心收入占比前十大租户的租赁面积合计仅占16.48%，但租赁收入占比达到49.20%。而这十大商户主要集中在国际精品和珠宝腕表业态。
也就是说，贵和仍然高度依赖少数高价值品牌和高端消费（883434）场景。
除了经营指标，租约集中到期也是此次深交所问询关注的另一项重点。
根据申报材料，济南贵和购物中心项目在执行合同中，剩余期限1年以内的面积占比达到63.50%，收入占比47.28%。
对此，深交所要求管理人进一步披露已到期及即将到期租户的续签、新签情况以及租户储备情况，并结合项目历史去化时间、同区域可比项目去化时间等因素，说明租约集中到期对项目运营稳定性的影响。
商业项目REIT，盘活存量资产
贵和这笔资产包里，还有贵和洲际酒店（IHG）。与购物中心相连的贵和洲际酒店（IHG）于2001年开业，至今已运营25年。
酒店拥有366间客房、4间餐厅以及大堂咖啡厅和行政酒廊，同时配备室内游泳池、健身中心等设施。
招募说明书显示，2026年一季度，贵和洲际酒店（IHG）平均房价706.64元，平均入住率77.11%，每间可售房收入(RevPAR)为544.87元；2025年度上述指标分别为750.16元、80.31%和602.48元。
相比2023年，酒店平均房价由799.80元降至706.64元，入住率由82.30%降至77.11%，RevPAR则由658.24元降至544.87元。
此次深交所问询也将上述经营变化纳入关注范围，要求管理人进一步说明相关指标下降的具体原因，并评估其是否会持续以及对项目持续稳定运营的影响。
从济南项目整体财务数据来看，2025年度项目营业收入3.21亿元，净利润为-0.28亿元；2024年度营业收入3.34亿元，净利润为-0.38亿元。2026年一季度，项目营业收入0.82亿元，净利润0.51亿元。
招募说明书称，济南项目“EBITDA和净利润波动的主要原因是由于报告期内公允价值变动收益的影响”。
此次泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店（IHG）进入商业REIT底层资产，也是其探索商业不动产证券化的一次尝试。
一位商业地产行业人士对经济导报记者表示，成熟商业项目做REIT，核心还是盘活存量资产，把成熟商业物业对应的收益权放到资本市场上，让更多投资者参与。对于原始权益人而言，可以通过资产证券化回收一部分资金；对项目本身而言，则需要继续靠运营能力提升现金流表现。
从1997年开业，到如今冲刺REIT，贵和已经在泉城路近30年。
这期间，济南商业经历了从百货时代到购物中心时代。济南的商业布局也经历过调整。
招募说明书提到，贵和面临包括“外围片区大量新建高端商业形成供给冲击，隔壁恒隆广场同步升级加剧内部竞争”等挑战。
如何在传统核心商圈保持经营活力，并通过资产证券化实现存量资产盘活，将成为该REIT后续推进过程中值得关注的看点。
