坐落于南京龙江板块的聚福园西园，是银城地产2002年开发的老牌商品房小区，共计830户，20多年来一直由银城物业提供服务。如今，这座成熟小区深陷业主、业委会、物业、街道等多方博弈的治理僵局：
原定今年9月1日进场的中标单位——碧桂园（HK2007）物业被暂缓入场，街道要求银城物业按照原有合同标准继续提供服务。一边是业委会主导完成的物业选聘流程，另一边街道正指导部分业主启动业委会委员罢免程序，两套相互冲突的业主自治程序并行。业主撤销权纠纷上诉尚未开庭、物业费收缴困难、新物业筹备损耗等各类矛盾成本，正在由全体小区业主共同承担。
历史遗留问题埋下矛盾伏笔
2017年底，上一届业委会因小区公共事务分歧难以协调，全体辞职解散，小区就此进入长期无业委会状态。这期间，街道动用300余万元维修基金修缮园区设施，但不少业主反映居住环境改善效果有限。2023年，银城物业以项目长期经营亏损为由，申请由街道组织业主大会上调物业费，遭到部分业主反对，大家质疑服务品质与涨价幅度不匹配，并对大会组织形式、费用明细公开提出异议。原物业合同到期后，续签、降费均未能达成共识，分歧持续累积。
记者走访小区后了解到，小区业主内部意见严重分化。一部分业主不满现有物业服务，认为小区设施维护、环境保洁、公共区域管理水平等，和小区物业费标准不相匹配。在这部分业主看来，新一届业委会成立后，追讨公共收益、启动物业选聘，是在维护全体业主合法权益，相关流程是经过业主大会表决，理应得到尊重，期待新物业尽快完成交接，改善小区现状。
“物业费不低，但体验达不到预期，希望换新物业后，服务能跟上，物业费也能回归合理水平。”一位支持更换物业的业主告诉记者。
另一部分业主则持相反态度。他们认为，银城物业深耕小区20余年，熟悉小区房屋、管线等基础设施情况，新物业能否真正实现服务升级存在不确定性，未必会比旧物业做得更好。同时，他们对投票规则、表决流程存疑，希望通过司法审查争议，反对仓促交接。
此外还有不少中立业主，只求小区能尽快恢复稳定物业服务。
业委会履职引发法律争议
2025年2月，新一届业委会完成备案，不少业主寄希望于业委会能够破解小区物业困局。上任之后，业委会迅速启动物业选聘工作。
2025年7月、12月，小区先后召开业主大会，表决是否续聘旧物业、选聘新物业，以及公共收益分配等事项，江东街道多次发文提示业委会规范流程、做好信息公示，保障业主知情权。2026年1月，业委会向鼓楼区人民法院起诉银城物业，追讨小区公共收益，一审法院判决银城物业向小区返还56万余元。
案件的核心法律焦点落在小区议事规则的一项特殊计票条款：表决通知送达业主后，如果业主未反馈投票意见，视作参与表决，并遵从多数意见计票。
业委会认为，该规则经过业主大会表决通过，完成EMS邮寄、上门张贴送达即程序合规，对全体业主具备约束力。持反对意见的业主则援引民法典相关规定反驳，“参与表决”应当是业主主动作出同意、反对或者弃权的明确意思表示，未主动投票不能计入表决基数。
2026年4月，三名业主提起业主撤销权诉讼，请求撤销2026年2月业主大会全部决议。鼓楼区人民法院于6月27日作出一审判决，认定案涉议事规则有效，没有证据证明投票造假，据此驳回三名原告的诉求。
一审宣判后，其中一名业主向南京市中级人民法院提起上诉。
矛盾激化，新物业暂缓进场
一审判决并未平息现实冲突。2026年6月，319名业主向业委会发送告知函，同时抄送江东街道、鼓楼区房产局，声明不认可本次物业选聘表决，要求中止选聘；7月，江东街道物管办也发函，叫停临时业主大会后续工作。
8月，191名业主联名申请召开临时业主大会，议题为罢免业委会一名委员，联名人数达到法定20%的门槛。双方在业委会在岗委员人数认定上产生分歧：街道认为在岗委员不足法定半数，应当组织罢免会议；业委会表示备案7名委员，履职人数过半，履职合法有效。近期他们又通过选举，罢免和增选了业主代表。
8月27日，鼓楼区住房保障和房产局、江东街道向中标单位碧桂园（HK2007）生活服务集团下达告知函，鉴于案涉业主大会决议的合规性尚有未决诉讼，要求其暂缓9月1日进场。碧桂园（HK2007）物业方面表示，系通过正规招投标平台参与项目，事前并不充分知晓小区错综复杂的内部纠纷。
“街道对于小区业主自治行为只有监督、指导、协助的职能，不能代替业主做自治决定。”江东街道物业办公室工作人员赵磊在接受记者采访时表示，出于风险防控考量，等待南京市中级人民法院作出终审判决后再推动物业交接，现阶段维持银城物业原有服务。
记者多次联系银城物业聚福园西园项目负责人，截至发稿未得到回应。
律师：国内已有同类判例
江苏省律师协会物业专委会蔡全义律师告诉记者，南京不少物业纠纷会采取“司法优先”的处置思路，但该做法并没有直接成文法律作为依据。本案矛盾根源，就是“送达即视为参与表决，未反馈遵从多数意见”这一议事条款的效力认定。若二审法院认定业委会招标决议存在瑕疵，作为招标人的业委会，或将向中标物业公司承担赔偿责任，国内已有同类司法判例。
10月14日记者获悉，南京市中院已正式受理这起上诉案件，定于12月3日上午开庭。此案二审结果，不仅将决定本次物业选聘是否有效，也将对南京其他同类小区议事规则适用形成参考示范。
聚福园西园的困局，是南京老旧商品房小区治理的典型缩影。
业主对于物业服务、收费标准存在不满，寄希望于业委会维护权益，但业委会履职又容易引发业主内部分裂。业主自治既要遵从小区经表决生效的规约，也不能突破民法典的法律底线，行政部门只能履行指导监督义务，大量纠纷最终需要司法给出答案。小区830户业主的居住权益，新旧两家物业的合同权益，都有待二审判决尘埃落定。
