□本报记者 张凌之
近期，公募REITs市场可以概括为两条主线：一是公募REITs二级市场从深度调整到逐渐回暖；二是供给端加速扩容、资产类型多点突破。
二级市场今年经历大幅回撤后，于9月中下旬出现反弹，市场逐步回暖并企稳；一级市场注册发行节奏创下历史同期新高，资产类型持续向商业不动产、燃煤发电、二三线城市保租房等延伸。
当前时点，机构对低估值+高分红的配置价值讨论明显升温，公募REITs长期配置价值凸显。
公募REITs二级市场回暖
今年前三季度，公募REITs市场经历了一轮调整。数据显示，今年以来，截至9月14日收盘，中证REITs全收益指数累计下跌7.42%，市场整体呈现调整态势。截至9月14日收盘，中证REITs全收益指数报收934.86点。此前在8月17日盘中，中证REITs全收益指数更是一度触及925.63点，创今年以来新低。
但自9月15日开始，市场出现明显的企稳反弹信号。数据显示，9月15日到10月16日，中证REITs全收益指数上涨2.55%。10月8日至10月16日，中证REITs全收益指数也上涨1.01%。
89只已上市产品中，近五日有79只录得正收益，其中，建信中关村REIT近五日涨幅达9.61%，另有4只产品近五日涨幅超4%。与此同时，多只公募REITs出现成交放量。成交放量与价格修复同步出现，说明前期深度调整后，部分资金开始重新评估公募REITs的估值吸引力。
一位公募REITs业内人士表示：“一方面，今年以来公募REITs的大幅回撤已较大程度释放了供给冲击和基本面担忧；另一方面，一级市场持续扩容拓宽了资产边界，为资金提供了更多可配置标的。”
资产类型多点突破
与二级市场企稳相呼应，一级市场正在加速扩容。2026年前三季度注册生效的首发公募REITs共29只，与2024年全年数量持平，为历史同期最高水平；仅9月单月就有8只产品拿到批文。更重要的是，这一轮扩容并非简单数量增长，而是资产类型的多点突破。
商业不动产REITs的正式落地，是资产版图扩张中最鲜明的特征。6月首批4只商业不动产REITs上市，募资超200亿元，底层资产覆盖商业零售与办公楼，分布于北京、上海、郑州、西安等核心城市。此外，还有7只商业不动产REITs已获批待发、16只在审，发行主体已从央企、地方国企延伸至头部民企及外企。商业不动产的加入，使公募REITs从基础设施进一步延伸至存量商业资产盘活领域。
能源（850101）、租赁住房等品类也在同步推进。9月，长城华能燃煤发电REIT、华夏华润电力（HK0836）燃煤发电REIT两只燃煤发电REITs相继获批，能源（850101）类REITs从风电（885641）、光伏进一步延伸至煤电，首批产品已进入询价发行阶段。在租赁住房方面，9月30日中金杭州安居宁巢REIT基金合同生效，浙江首单保租房REIT落地。更值得注意的是，储备项目已向济南、郑州、宿迁等城市下沉，南京、重庆、西安、青岛等地也在推进项目储备，全国性发行网络雏形正在形成。
由此可见，公募REITs底层资产类型正从基础设施向商业不动产、能源（850101）、租赁住房等领域延伸，不仅拓宽了投资者的选择范围，也为后续估值重估和配置策略细化提供了基础。
长期配置价值凸显
在多位业内人士看来，经过一段时间回调，当前公募REITs配置价值凸显。
一位公募REITs基金经理表示：“经过此轮估值修复，多只公募REITs产品的价格已回落至具备显著性价比的水平。就现金分派率而言，当前产权类REITs与国债收益率之间的息差已处于历史高位，而经营权类产品的内部回报率同样展现出不错的吸引力。对于偏好稳健现金流、着眼长期持有的配置型资金来说，当前时点或许正是一个值得关注的入场机会。”
“从大类资产配置角度看，公募REITs具有不同于其他资产的风险和收益特征，能够拓宽有效前沿，提升投资组合的收益水平。在利率下行背景下，投资者对无风险资产收益要求下降，所对应的REITs风险溢价提升，配置价值愈加凸显。未来，二级市场价格波动低、资产收益确定性强的REITs产品竞争优势有望进一步增强。”一家公募基金REITs业务负责人表示。
“虽然公募REITs的波动客观存在，但相比股票，公募REITs底层资产的运营稳定性更高。”北京一位公募REITs基金经理表示，虽然公募REITs市场与成熟的股票市场相比体量偏小，流动性相对有限，这在一定程度上放大了价格波动。但公募REITs的强制分红机制是其区别于股票的核心优势，每年可供分配金额的90%须以分红形式返还投资者。收益的可持续性和可预期性，相较股票有一定优势。
一位资深公募REITs业内人士表示，长期来看，公募REITs的投资价值，一方面体现在相对股债市场独立的资产配置功能；另一方面，公募REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目，并且在满足分红条件的情况下，每年至少将合并后基金年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者，因而较适合长期持有。投资者可根据未来的分红预期合理评估公募REITs价值，以长期配置的心态来投资公募REITs，并通过长期持有与合理的资产配置，来获得较好的投资回报。
