近日，字节跳动七个月在北京核心城区斥资87.18亿元拿下三宗自持地块，一度引发市场热议。“一贯轻资产的互联网巨头是否涉足地产业务？”“AI研发攻坚期，大额资金投向土地会不会挤占研发资源？”消息一出，相关质疑声也随之而来。实际上，字节跳动此次投资并非个例。越来越多现金流充足的头部企业，正在从写字楼的“租客”，变身土地市场的拿地主体。“传统开发商主导商办市场的时代正在褪色，产业资本自用型拿地，成为土地市场不可忽视的新现象。”业内同时指出，重资产将带来高额投入与折旧，若业务不及预期，不动产或将成为经营压力，企业需平衡资产投入与研发资源。
◎山东商报·山海新闻记者 杨千慧
字节连落三宗地块
全部地块100%自持禁售住宅
日前，北京市规划和自然资源委员会公开出让公示，字节跳动旗下新设全资平台北京云瑞长石科技有限公司，以26.13亿元竞得朝阳奥林匹克公园南区OS—15商务金融地块。据了解，该公司2026年6月方才注册设立，股权穿透后实控主体为抖音集团，即字节跳动。回溯年内交易，2月，字节系另一家子公司以28亿元拿下海淀蓝景丽家综合金融服务业地块，项目要求全部建筑规模自持，纳入海淀人工智能（885728）创新街区规划范围；4月，再斥33.05亿元摘得学院路双泉堡研发设计用地，地块紧邻清华、北大、中科院等科研资源，定向服务科创研发，设置明确产业准入门槛环球网。短短七个月，字节跳动在北京三大核心科创片区合计投入87.18亿元获取三宗地块，全部为产业、商务金融属性。
消息一出，不少市场人士第一时间将其解读为科技巨头“抄底房产”。但记者仔细研读土地出让条件不难发现，三宗地块均要求100%自持，不得开发商品住宅，规划用途全部为研发、产业办公，服务字节跳动自身业务发展。据了解，字节跳动早年是典型“租房党”，自2012年创业起长期租赁写字楼、多次搬迁，直至2019年收购大钟寺中坤广场，才迈出重资产布局的关键一步。“放在十年前，互联网公司花几十上百亿买楼，会被资本市场质疑资金使用效率。”一位曾服务多家互联网大厂的产业地产（884203）人士向记者回忆，早期投资人更希望企业把钱花在产品、流量投放上，买楼属于“非必要重资产”。而在AI行业高强度投入研发的当下，市场看待科技企业拿地自建载体的视角，已经发生明显转变。
而视角变化背后，是企业对长期运营成本的精细测算。从成本账看，奥园地块楼面价约2.84万元/平方米，周边同类写字楼售价普遍超过5万元/平方米。按照行业常用租金7元/㎡/天测算，9万平方米物业，30年租金总额接近69亿元，还不考虑租金逐年上涨。而拿地加建设的总投入，远低于长期租赁的累计支出。与此同时，三块地块扎堆海淀、朝阳科创高地，紧邻清华、北大、中科院等科研资源。布局研发基地于此，可打造连片办公载体，便于AI与商业化团队协同办公，在高端人才争夺中形成硬件优势。“流量红利褪去之后，科技企业的战略重心不再一味追求规模扩张，而是在核心城市自持产业物业，能够平滑经营波动，提升企业抗周期（883436）能力。”一名产业地产（884203）研究人士表示。
自用买家占比近乎翻倍
科创企业成商办市场主力
事实上，字节跳动此番集中拿地并非孤立事件。近年来国内多家头部科技企业，已经在全国多个核心城市推进同类重资产布局。京东（JD）、腾讯等企业陆续在一线及重点二线城市拿地、收购楼宇，规划建设自有总部与研发载体。其中，腾讯的企鹅岛项目堪称行业标志性案例。项目坐落深圳大铲湾，总投资319亿元，建成后可容纳8万员工办公，集研发、办公、配套于一体，首期已经投入试运营。在北京，腾讯同样大手笔拿下海淀学院路地块，紧邻多所顶尖高校，用于建设北京研发基地，瞄准AI、云计算（885362）人才吸纳。同时，京东（JD）依托自持载体承载技术研发与业务团队，在北京、上海、杭州、南京等地落地自有产业园区，拿地累计投入超230亿元，搭建起全国总部矩阵。
而在这股重资产布局浪潮中，不同企业选择的落地路径各有差异。拼多多（PDD）采用“拿地+收购存量楼宇”双线并行的资产布局模式。2026年，企业斥资12亿元购置雄安独栋办公楼，承接跨境后台与数据业务。后续，拼多多（PDD）再投入33亿元收购上海陆家嘴（600663）星展银行大厦，用作Temu跨境业务总部。记者注意到，此前拼多多（PDD）固定资产占比长期不足1%，账面沉淀大量闲置现金，购置核心物业成为优化资产结构、盘活资金的重要途径。除此之外，小米在北京亦庄拿地，落地小米汽车（886064）研发制造园区；美团持续在北京、上海获取产业用地，搭建业务载体；AI创业企业智谱（HK2513）AI，也斥资数亿元整栋收购北京写字楼作为总部，为科创企业购置自持办公载体。
根据戴德梁行发布的《2026上半年上海大宗物业交易报告》，2026年上半年上海大宗物业交易市场，自用买家成交占比已经从2025年的26%上涨至50%，占比实现翻倍，科技企业是自用买家当中最活跃的群体。报告统计，上半年上海大宗交易里，科创、互联网类企业自用成交金额，在全部自用买家交易中占比超四成，标的多集中在核心区甲级写字楼、产业研发楼宇。“科技企业扎堆自持物业，本质是业务扩张催生的空间需求。”一位长期跟踪商办市场的行业研究员向记者表示，过去企业偏好租赁，看重模式灵活性。随着大厂团队持续扩张，长期租赁常常遭遇租金逐年上涨、办公场地分散割裂等难题，通过拿地自建或收购成熟楼宇，更便于研发、商业化团队集中办公协同，也利于人才集聚。
重资产布局跨越多赛道
业内提示拿地需警惕资产压力
当舆论还在讨论互联网大厂该不该买楼时，放眼土地市场，类似的重资产布局，早已在更多实体行业同步显现。华为长期深耕实体科创布局，持续在东莞、深圳、苏州等核心科创城市布局自有产业园与专业研发基地，依托规模化物理载体，为芯片、高端通信技术的持续攻坚迭代提供坚实支撑。比亚迪（002594）、宁德时代（300750）等新能源（850101）龙头企业，持续在全国多城拿地布局生产基地与研发中心，以自持土地、厂房为载体，适配动力电池、新能源汽车（885431）的产能扩张与技术落地需求。与此同时，国内一众头部生物医药企业，纷纷在北京、上海、苏州科创集聚带拿地自建实验室与总部，生物医药研发对场地环境、硬件配套、空间稳定性的严苛标准，让传统租赁模式难以适配企业长期科研发展需求。
值得关注的是，重资产布局并非民营企业的专属选择，央企、地方国企以及传统实体龙头企业，也在持续加大自有总部与专业化产业基地的布局力度。其中，中国化学（601117）建投在全国多城落地标准化新材料产业园，专注化工（850102）新材料技术研发与成果转化落地；中冶赛迪布局高端装备（885427）研发制造基地，承接智能制造升级、工业技术迭代等核心业务；多家央企还抱团进驻南通通州湾产业片区，连片落地实体产业项目，形成规模化产业集聚效应。“民企拿地更偏向抢占科创高地、吸纳高端人才，聚焦技术研发与团队集聚。”一位产业园区分析人士向记者透露，国企布局逻辑更贴合国家产业升级与区域协同发展导向，依托自持载体落地实体项目、补齐区域产业链短板，持续稳固实体经济发展根基。
“如今产业资本集中布局自持物业，早已不是企业跟风投资，而是产业升级下的必然转型选择。”多位业内人士受访时表示，当下科创研发、高端制造等赛道快速发展，企业对办公、研发、生产场地的专业性、稳定性和规模化要求大幅提升，传统租赁模式短板持续凸显，无法匹配企业长期战略发展。从互联网科创企业、新能源（850101）、生物医药龙头，到各大国资实体企业，重资产布局已经成为头部企业夯实产业根基、优化资产结构、降低长期经营成本的通用方式。与此同时，业内专家也统一提醒，重资产投入资金体量巨大、周转周期（883436）偏长，企业需立足自身现金流状况与业务发展节奏理性布局，合理调配不动产投入与核心研发资金，避免重资产沉淀带来的经营压力，实现稳健长效发展。
