过去几年，房价还会跌多久？底部到底在哪里？成了每个买房人、地产从业者心里悬着的石头。当全国性调整进入第五个年头，市场终于在少数核心城市摸到了企稳的温度。
花旗（C）近日发布一份题为《2027年中国房地产（881153）市场展望》的研究报告，给出了一个明确的预测：2027年，北上深等核心城市的二手房价格将迎来真正的拐点。
但这不是全国普涨的重启，而是楼市深度分化、新旧模式切换的关键节点。这场拐点的背后，是中国楼市从新房主导到存量为王的底层逻辑切换，也是供给侧加速收缩、政策从刺激转向托底的必然结果。
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二手房正在成为楼市定盘星
报告认为，很多人还没意识到，中国房地产（881153）的市场主角，已经悄悄换了。
过去二十多年，楼市一直是新房说了算。开发商拿地、建房、预售，带动投资、拉动上下游，房价也跟着新房定价走。但到了2026年，二手房交易面积已经占到了全国商品住房交易的半壁江山；到2027年，二手房交易额将占到全市场的58%，总规模达到7.7万亿元，同比逆势增长3%。
也就是说，未来判断楼市冷不冷、房价涨没涨，看新房已经不够准了，二手房才是真正的市场锚。
买家用脚投票选择二手房，原因非常现实：二手房是市场化定价，议价空间透明，没有期房交付风险，小区品质、地段配套、房屋质量都所见即所得。在行业调整期，确定性本身就是最硬的价值。
更关键的信号是，核心城市的二手房价格已经率先走出了下跌通道。截至2026年9月，上海二手房价格同比已经转正，上涨0.8%；北京、深圳的同比跌幅也在持续收窄，企稳迹象非常明确。作为全国楼市的风向标，一线城市的价格变化，往往是下一轮市场走向的先行信号。
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核心城市房价企稳的理由
房价到底凭什么涨？花旗（C）报告认为，价格拐点从来不是等所有人都乐观了才出现，而是供需关系先悄悄反转了，基于五个已经在发生的底层变化，每一个都在消化抛压、托举价格。
第一，高换手已经消化了历史抛压，高位筹码完成了成本重置。
过去几年，核心城市的二手房成交量一直维持在高位。北京2021-2024年的二手房成交量，已经相当于2017-2024年投资性购房总量的220%，杭州是151%，上海134%，深圳123%。
简单说就是，上一轮牛市里高位进场的投资盘，已经通过这几年的高换手，基本换成了真实自住的买家，持仓成本和当前市场价接轨了。这意味着，就算后续房价小幅回暖，也不会出现大量解套盘扎堆抛售的情况，反弹的抛压已经被提前消化了。
第二，挂牌量见顶回落，卖房的人少了，供需在慢慢平衡。
截至2026年10月，全国39个重点城市的二手房挂牌量，比2025年底下降了3%，一线城市从2025年3月的峰值回落了16%。其中厦门挂牌量降了25%，上海降了19%，苏州、北京降幅都在15%以上。
对应的去化周期（883436）也在缩短：36个城市平均去化周期（883436）19个月，而一线城市只需要9个月。当市场上的在售房源不再越积越多，卖家的降价诚意就会收窄，价格自然就跌不动了。
第三，租金开始回暖，真实居住需求在托底市场。
租金是楼市最诚实的指标，它只和真实居住需求挂钩，和投资炒作无关。2026年以来，一线城市租金率先回升，上海前8个月租金累计上涨4.5%，深圳上涨1.1%，北京、广州的租金跌幅也在收窄。
租金回暖，一方面说明就业、人口在回流，居住需求很扎实；另一方面也会慢慢改变购房者的预期——当租金能稳定上涨，房子的持有价值就会提升，房价的底部也就更坚实。
第四，居民储蓄创历史新高，不是没钱，是没信心。
截至2026年9月，中国居民储蓄余额已经达到175万亿元的历史新高，同比增长7%，占人民币总储蓄的一半左右。
这说明市场上从来不缺购买力，缺的是对房价的稳定预期。一旦核心城市的企稳趋势确立，观望的资金就会逐步进场，成为价格回升的推手。
第五，人口持续流入，是核心城市房价最硬的底气。
2022到2025年，全国26个重点城市常住人口合计增加了420万，深圳、合肥、广州、东莞、杭州是人口增长最快的城市。
有人口流入，就有源源不断的居住需求和置换需求。这也是为什么楼市调整期，核心城市总能先企稳、先回暖——需求的基本盘一直在，只是被暂时的预期压制了。
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新房供给加速收缩
和二手房企稳形成对照的，是新房市场正在经历一场结构性的供给大收缩。这场收缩不是短期波动，而是新发展模式下的长期趋势。
按照测算，2027年全国住宅新开工面积将同比下降20.5%，竣工面积下降22%，两者都回到2.5亿平方米左右，相当于2000-2002年的水平；土地成交面积还会再降33%，回到2005年的规模。
供给收缩的速度，远远快于需求下滑的速度。这带来的直接结果就是，新房库存已经开始下降：截至2026年9月，全国新房库存面积同比减少6%。一线城市的新房库存去化周期（883436）约22个月，考虑到现房销售需要24个月左右的建设周期（883436），这个库存水平其实已经处于健康区间。
当然，很多人质疑，新房销售额还在跌啊？2027年全国新房住宅销售额预计5.6万亿元，同比下降11%，回到2012年的水平。
但这并不全是需求不行了：一方面是需求在向二手房转移，另一方面是供给少了，能卖的房子本来就不多了。而且未来的新房销售会越来越集中在一二线城市、核心地段、中高端产品，全国均价的跌幅会逐步收窄，但这是产品结构升级带来的，不是全国普涨。
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政策逻辑彻底转向
很多人还在等新一轮全面救市，等放水拉房价，但事实上，政策的底层逻辑已经变了。
过去房地产（881153）是经济支柱，占GDP最高的时候达到32%，土地出让金占地方财政收入的44%，房地产（881153）贷款占银行总贷款的29%。那时候楼市冷了，必须全面刺激，因为牵一发而动全身。
但到2027年，房地产（881153）对GDP的直接+间接贡献会降到8%，土地出让金占地方财政收入只剩16%，房地产（881153）贷款占比降到18%，是20年来的最低水平。
换句话说，行业的系统性风险已经大幅释放，房地产（881153）不再是一荣俱荣一损俱损的经济命脉。这就决定了，政策不会再走大水漫灌的老路，重点会放在托住底线、修复预期上，比如房贷补贴、地方因城施策灵活调整，而不是强行拉涨房价。
比如9月底推出的房贷利息补贴政策，针对120平方米以内、总价150万以下的首套房，100万贷款额度内每年补贴100个基点，最长5年。这项政策的受益主力，其实是三四线城市和二线城市的远郊刚需，一线城市符合条件的房源不到10%。它的作用是托住底部市场，加速三四线去库存，而不是点燃核心城市的行情。
与此同时，房地产（881153）新发展模式正在落地，现房销售被称为行业的第三次革命。它和项目公司制、主办银行制一起，彻底终结了过去高杠杆、高周转的开发模式。未来开发商的资金门槛会大幅提高，行业集中度会加速提升，只有资金实力强、产品品质好的房企才能活下来。
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只有核心城市能走出独立行情
报告最后强调：2027年的房价拐点，只属于少数核心城市，可能和全国大多数地方没关系。
全国范围内，新房库存去化周期（883436）平均还有36个月，三四线城市更是高达48个月，整体磨底的过程还会持续很久。但前十的核心城市，已经开始走出独立行情：新房价格同比跌幅持续收窄，二手房率先企稳，销售表现也明显好于全国平均水平。
未来的楼市，不是全国一起涨的普涨行情，分化会越来越明显。
花旗（C）判断：人口持续流入、交易流动性充足、供需关系健康的核心城市，会在2027年陆续迎来价格拐点，核心地段的优质房产会率先回暖；而人口持续流出、库存高企、产业薄弱的城市，调整周期（883436）会更长，甚至可能长期阴跌。
对于普通人来说，这意味着买房的逻辑彻底变了：闭眼买房躺赢的时代已经结束，选对城市、选对地段、选对产品，比什么时候买更重要。
对于地产行业来说，高杠杆、快周转的旧时代已经落幕，靠产品力、靠运营能力、靠精细化管理的新时代才刚刚开始。2027年不是楼市的回暖元年，而是楼市分化时代的正式起点。
