2026年11月3日，中银证券（601696）发布了一篇房地产（881153）行业的研究报告，报告指出，本周新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅持平；成都、合肥发布商品房销售制度细则。
报告具体内容如下：
新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅基本保持不变；新房库存面积同环比均下降；去化周期（883436）同环比均下降。 核心观点 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第44周47城新房成交面积271.2万平，环比上升9.9%，同比下降26.1%，同比降幅较第43周收窄8.6个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为12.2%、12.3%、6.1%，同比增速分别为0.3%、-21.6%、-39.1%，一线城市同比增速提升了14.6个百分点，二、三四线城市同比降幅分别收窄2.7、9.8个百分点。
二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅基本保持不变。第44周23城二手房成交面积为253.2万平，环比下降4.4%，同比上升11.1%，同比涨幅基本保持不变。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-0.1%、-7.4%、-6.0%，同比增速分别为5.4%、19.3%、6.6%，一、三四线城市同比涨幅较第43周分别收窄了7.3、6.2个百分点，二线城市同比涨幅扩大了10.2个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期（883436）同环比均下降。截至第44周末，13城新房库存面积7239.0万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-10.4%；去化周期（883436）19.0个月，环比下降0.4个月，同比下降1.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期（883436）分别为15.1、18.1、68.3个月，一线城市环比下降0.4个月，同比下降3.0个月，二线城市环比下降0.4个月，同比上升2.5个月，三四线城市环比上升1.3个月，同比下降8.1个月。
土地建面同环比均量涨价跌；溢价率同环比均上升。第43周百城全类型成交土地规划建筑面积为7188.5万平，环比上升80.4%，同比上升243.3%；成交土地总价为1426.8亿元，环比上升58.4%，同比上升181.9%；楼面均价为1984.9元/平，环比下降12.2%，同比下降17.9%；土地溢价率为1.6%，环比上升0.2个百分点，同比上升0.4个百分点。
房企国内债券发行量环比下降，同比上升。第44周房地产（881153）行业国内债券总发行量为146.6亿元，环比下降5.0%，同比上升94.2%。总偿还量为73.0亿元，环比下降48.9%，同比下降65.2%；净融资额为73.6亿元。
板块相对收益有所上升。第44周房地产（881153）行业绝对收益为-4.8%，较上周下降1.2pct，房地产（881153）行业相对收益（相对沪深
300）为-1.9%，较上周上升0.2pct。房地产（881153）板块PE为7.12X，较上周下降0.23X。
政策
1）10月26日，成都市发布《关于贯彻落实（关于完善商品住房销售制度的通知）的实施意见》，细则与此前发布规则的城市基本一致。同样设置了2027年底前的过渡期，历史遗留问题项目放宽至2028年（同武汉、宁波、杭州）；按照新政策规定实行预售资金监管的，设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件，项目完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案后，可解除资金监管；现售项目定金收取上限设定为5%；土地出让款可分期缴纳，首付款30日内不低于50%，余款可延长至合同签订后两年内缴清，不计利息。
2）10月25日，合肥市发布《关于贯彻落实（关于完善商品住房销售制度的通知）的实施意见》，细则与此前发布规则的城市基本一致。同样设置了2027年底前的过渡期；按照新政策规定实行预售资金监管的，设定重点监管额度，重点监管额度应覆盖工程建设配套费用及必需的管理运营资金，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件，项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管；现售项目定金收取上限设定为5%；土地出让款可分期缴纳，首付款30日内不低于50%，余款可延长至合同签订后两年内缴清，不计利息。此外，还设置了推行分户土地使用权集合设定抵押、支持项目按单栋或多栋分期开发、全面推行新建商品住房“交房即发证”等配套政策。
投资建议
从8月开始房地产（881153）行业政策密集落地，不过政策方向分散且单个政策的力度相对有限，整体仍以“稳市场”思路为主。房贷贴息政策落地，但受制条件较多，仍需要关注后续是否会出台其他税费相关以及降息的政策，对实际减轻购房成本的意义更大。总的来说，当前政策思路清晰，叠加多个重点城市落地了商品住房销售制度细则后，我们发现，短期房企回款延后的利空有限，各地的细则也给予房企充分的过渡期，在重新磨合出新的运行模式后，将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定市场。
从投资角度来说，我们认为四季度仍有板块机会，需要关注：
1）11、12月的基本面数据反馈情况，政策能否转化为核心城市成交和价格的改善，以及部分价格出现企稳迹象的核心城市能否延续；
2）部分房企结构性改善带来的机会，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现的房企；
3）当前板块估值处于低位。多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：
1）开发类：华润置地（HK1109）、中国金茂（HK0817）、建发国际集团（HK1908）、滨江集团（002244）、保利置业集团（HK0119）。
2）运营类：华润万象生活（HK1209）、太古地产（HK1972）、中国国贸（600007）。
3）经纪公司：我爱我家（000560）。
风险提示：
现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
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