近日，上海证券交易所举办了机构间REITs业务专题培训会。据悉，此次培训聚焦机构间REITs业务宣介与培育，有望进一步激发市场主体活力。随着机构间REITs市场规模持续扩容，该类资产获得越来越多机构投资者的青睐。
中国证券报记者调研发现，机构间REITs正吸引险资和理财资金积极配置。今年以来，机构间REITs的发行数量和发行规模已超过去年全年。预期收益率较高、估值较稳定、条款机制较灵活等特点，与配置型资金的需求较为匹配。另外，久期匹配、风险因子较低等特点，也成为险资偏爱机构间REITs的重要原因。
● 本报记者李蕴奇
机构间REITs快速发展
机构间REITs常被业界称作私募REITs、持有型不动产ABS。近两年来，机构间REITs发行数量和规模增速较快。据Wind数据，截至11月3日记者发稿时，全市场已发行76只机构间REITs，发行总额1255.1亿元。2025年，全市场机构间REITs发行数量为29只，发行总额537.5亿元；今年以来，发行数量已达41只，发行总额592.02亿元。
上交所数据显示，截至今年10月底，已累计有113单机构间REITs向该交易所申报，申报规模超过2400亿元。原始权益人包括央企、地方国企、民企、外资企业，涵盖保租房、数据中心、能源（850101）类基础设施、港口、景区等10多种资产类型。
机构间REITs每年有望实现4%的收益率，这是保险资金和理财资金青睐该资产的重要原因。“在低利率、资产荒的大背景下，我们要积极寻找另类资产去实现收益增强。”一家中型险企的首席投资官告诉记者，机构间REITs是目前该公司投资端收益增强的重要手段之一。
中金公司（HK3908）研报认为，目前机构间REITs二级市场交易尚不及公募REITs活跃，因此可以用发行人测算的现金分派率作为投资者预期收益率。机构间REITs的预期收益率在4%左右，为期限较长的配置型资金提供了较高的预期收益率。“由于二级市场交易推高了公募REITs的估值，机构间REITs的估值更具性价比。”前述险企首席投资官表示。
上海市锦天城律师事务所高级合伙人王昕晖表示，公募REITs的价格不仅取决于底层资产评估价值，还受到二级市场交易的影响，波动相对大一些。而机构间REITs流动性偏弱，存在一定的流动性折价，估值相对偏低。
王昕晖分析，机构间REITs的存续期普遍较长，与保险资金的久期高度匹配；底层资产多为产业园、能源（850101）类基础设施、仓储、保租房等成熟的不动产，分红稳定，可以较好匹配保险资金的需求。
条款灵活满足多元需求
条款机制的灵活性是机构间REITs区别于传统融资工具的显著特征。上交所表示，机构间REITs的项目公司可适度负债，管理人可合理设置自持比例安排、收益倾斜分配等保障条款，有效适配了不同类型、不同发展阶段、不同风险收益特征资产的差异化权益融资需求。近年来，机构间REITs的资产类型由传统的基础设施和商业不动产，逐步拓展至各类新型资产，包括数据中心、储能（885921）电站等多元领域。
作为数字经济（885976）的核心底座，数据中心正迎来高速发展期，其现金流稳定、可预测性强，以长期合同项下的托管及增值服务费为核心收入，兼具运营稳定性与成长空间，是优质的不动产投资标的。近期，多单以乌兰察布数据中心为底层资产的机构间REITs已成功获批。
王昕晖表示，机构间REITs的产品协议条款和风险安排灵活，可设置业绩对赌、优先收购、流动性支持、分级安排等，比较适合险资为投资组合构筑收益底线。北京国家会计学院副教授沈庆劼举例说，理财资金的久期普遍短于机构间REITs的存续期，因此理财公司一般会在发行条款中约定中间退出方案，这也体现了机构间REITs条款设计灵活的优势。
对于险企而言，风险因子较低是机构间REITs另一项吸引力所在。据前述险企首席投资官介绍，目前尚无针对机构间REITs风险因子的统一规定，各家险企对此的处理标准并不统一，但普遍低于公募REITs。根据监管部门要求，保险公司投资未穿透的公募REITs，风险因子为0.5，这一风险因子要高于一些股票类资产。如保险公司持仓时间超过三年的沪深300（399300）指数成分股、中证红利低波动100指数成分股的风险因子为0.27；持仓时间超过两年的科创板上市普通股的风险因子为0.36。
风险因子是衡量险企资产风险水平的关键参数，直接影响险企所需计提的最低资本，进而影响险企的偿付能力充足率。风险因子越高，意味着该项资产的风险越大，保险公司就需要为此预留更多的资本金来应对潜在损失。
估值波动相对较小
对于理财公司而言，机构间REITs的估值较为平稳，有助于稳定相应理财产品的净值。中信建投证券（HK6066）研报表示，对机构间REITs的常用估值方法是静态利差法，它综合考虑了产品期限结构、资产风险溢价等因素。静态利差法通过匹配收益率曲线和特定点差，提供了相对稳定的估值。机构投资者可优先布局估值相对稳健的机构间REITs，有效提升组合估值稳定性，更好契合低波动、稳健收益的配置诉求。另外，二级市场交易不活跃、条款机制的平滑波动因素也对估值起到了一定平滑作用。
“机构间REITs的底层资产数据具有一定的透明度，投资者可通过跟踪底层资产数据来判断投资价值。”沈庆劼表示，机构间REITs的底层资产主要是各类不动产，租金、空置率、现金流收入相对容易获取。
上交所表示，机构间REITs的产品收益以不动产项目运营产生的租金、收费等稳定现金流为主要来源，现金流可预测性强，价格与估值匹配度高、价格波动相对较小。同时，二级市场流动性持续改善，产品交易活跃度稳步提升。稳定的估值表现与清晰的产品定位，吸引了日趋多元的投资者群体。目前，上交所机构间REITs已吸引保险资管公司、银行理财公司、券商等近100家权益类投资机构参与。
