全款买房后，却迟迟办不了房产证，只因房屋遭多轮查封抵押。遭遇这种情况，购房者只能一轮查封一场官司，陷入无尽的维权泥潭？
无锡市梁溪法院创新举措，通过一案解七封，最终帮助买房人“一劳永逸”解决问题。近日，当事人专程送来锦旗，点赞承办法官“公正司法倾心纾解民困、秉公尽责守护人间正义”。
全款买房，拿房却遭遇“多重枷锁”
2022年1月，茆先生看中无锡一套住宅，与房地产开发企业签订《房屋买卖合同》后付清全部购房款，随后便收房入住。
可就在茆先生等待办理房屋过户登记时，却因开发商陷入多起诉讼，自2022年12月起，这套早已完成交易、实际入住的房屋，接连被多家单位、债权人查封。
至案件审理时，案涉房屋背负1项抵押登记和7轮司法查封，权利主体错综复杂，涵盖抵押权人、建设工程价款优先受偿权人、税务机关、普通金钱债权人等多方主体。
按照以往处理模式，茆先生可能需反复提起七八次诉讼，耗时数年，房屋长期无法确权处置。
法条赋能，一次诉讼搞定全部纠纷
2025年7月，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》施行，其中第二条规定针对性破解了多轮查封房产维权难、诉讼繁的司法实践堵点，为购房者高效维权提供了明确司法依据。
为此，梁溪法院合议庭把握规定立法精神，跳出“一案一诉”传统审理局限，主动统筹全案权利关系：依法追加抵押权人、全部已知查封申请人参与诉讼，对案涉房屋上的抵押权、建设工程价款优先受偿权、税收债权、普通金钱债权所涉全部查封、抵押等权利负担进行一次性审查。
法院经审理查明，茆先生在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部购房款，且所购房屋用于家庭居住生活，符合《解释》第十一条规定的商品房消费（883434）者优先保护条件，其合法权益应当优先保护。
最终，法院依法判决：解除案涉房屋全部7项查封措施、注销抵押登记，并判令协助当事人办理不动产过户登记。目前，案涉房产已顺利完成不动产变更登记。
“一案解多封”有“前提”，购房者要妥善保留证据
案件承办法官戴锐表示，该案通过“一案解多封”的审理模式，在同一诉讼中审查房屋全部查封、抵押权利，免去当事人诉累。同时还有效打通了审理与执行的衔接壁垒，大幅提升涉房企房产的处置效率，以精准司法护航法治化营商环境。
需要说明的是，新规主要解决多轮查封案件程序合并审理的问题，购房者最终能否排除全部查封执行，仍要结合案件事实逐项审查法定要件：一是时间与合同要件，须在房屋被查封前，签订合法有效的书面买卖合同；二是购房款要件，查封前已付清全部购房款，或已按约支付部分价款，且可在一审法庭辩论终结前，将剩余价款交付法院执行；三是房屋用途要件，所购房屋用于家庭居住生活。新规要求购房目的应属于刚性或改善型居住需求，若属于投资炒房，则无法适用该规则排除执行。
法官提醒，购房者应妥善保管书面买卖合同、付款凭证、发票、收据，以及水电费、物业费、燃气费等可证明实际占有房屋的相关证据。一旦发现房屋被查封，要在法定期限内及时提出执行异议、提起执行异议之诉，切勿拖延，防止自身权益受损。
扬子晚报/紫牛新闻记者张建波
