土地市场的“温度计”在10月出现了微妙变化。中指研究院统计显示，10月份，全国300城住宅用地平均溢价率跌至1.4%，为年内最低水平。而把时间拉长至1-10月，100家房企拿地总额6465亿元，同比下降17.5%，降幅较1-9月缩窄3个百分点，连续多月的“失速”态势，在10月出现了“止血”迹象。
而在溢价率降至低点之际，核心城市的优质地块反而拍出了年内少见的热度。市场分化之下，房企的钱都流向了哪里？拿地排名又有哪些变化？
有人放缓有人提速，房企投资“此消彼长”
在房企拿地额整体降幅收窄的背景下，头部房企格局的分化仍在加剧。
中指研究院排行榜显示，1-10月，华润置地（HK1109）权益拿地金额达711亿元，超越保利发展（600048）的696亿元登上榜首；而1-9月，保利发展（600048）曾以679亿元领先华润置地（HK1109）的649亿元。
具体来看，1-10月，华润置地（HK1109）权益拿地金额同比增长32%，增速较1-9月的25%进一步抬升；保利发展（600048）1-10月同比增长29%，增速较1-9月的39%明显下降。
在一进一退之间，华润置地（HK1109）顺利反超保利发展（600048）。不过，全年排位尚未定局，目前华润置地（HK1109）权益拿地金额领先优势仅为15亿元，年度拿地榜单充满变数。
事实上，头部房企10月拿地节奏出现明显分化，有进攻型选手，就有收缩型选手。比如，中海地产1-10月以444亿元权益拿地金额稳居第三，但同比下降46%，降幅较1-9月的41%继续扩大。与去年相比，更多房企在土地投资上更为谨慎。比如招商蛇口（001979）1-10月权益拿地356亿元，同比下降37%；绿城中国（HK3900）266亿元，同比下降53%；中国金茂（HK0817）243亿元，同比下降19%。
最受关注的变化来自越秀地产（HK0123），其1-10月权益拿地金额327亿元，同比增长70%，位居第六。不过，其1-9月同比增幅曾高达169%，这意味着，10月单月越秀地产（HK0123）的拿地节奏相比其他房企明显放缓。
中指研究院指出，10月，由于头部央国企拿地力度放缓，民营房企拿地力度有所凸显。TOP10中仅有滨江集团（002244）1家民企，TOP11-20中仅有邦泰集团1家民企，TOP21-30中有大华集团和伟星房产共2家民企。10月份，成交最激烈的一宗地块为杭州萧山世纪城核心单元XS010304-07地块，经过97轮竞价，最终由滨江集团（002244）以总价29.69亿元斩获，溢价率48.53%。此外，郑州中原区二砂片区24号地块由邦泰集团以6.17亿元竞得，溢价率20.76%。
在新增货值上，华润置地（HK1109）1-10月全口径新增货值1736亿元，同样位列行业第一；保利发展（600048）则以1471亿元全口径新增货值位列第二。截至目前，仅有华润置地（HK1109）、保利发展（600048）两家房企全口径以及权益新增货值超过千亿。
值得一提的是，10月华润置地（HK1109）以49亿元底价竞得厦门思明区筼筜西片区地块，楼面价达40692元/平方米，为当月全国住宅用地成交总价TOP10中楼面价最高的地块。
房企拿地从“全面铺开”到“精准卡位”
值得关注的是，10月份，北京、深圳、上海三个一线城市均没有新的地块推出，三四线城市虽继续推地，但多为地方国资底价拿地。土地市场底价成交仍是主流，但核心区域优质地块仍然受房企青睐，竞争也更加激烈。从各城市群来看，区域竞争格局出现新变化。
1-10月，保利发展（600048）以332亿元位居长三角TOP10企业拿地金额首位，这一金额远高于其他区域榜首，体现出其对长三角核心城市的高度聚焦；广州国企越秀地产（HK0123）以285亿元领跑粤港澳大湾区（885521）；华润置地（HK1109）则在京津冀和中西部两个区域居首，拿地金额分别为172亿元、98亿元，华润置地（HK1109）也是榜单中唯一在两个区域均登榜首的房企，全国化布局能力较强。
从重点城市看，上海拿地金额榜首为保利发展（600048），北京为华润置地（HK1109），杭州为滨江集团（002244），广州为越秀地产（HK0123）。而在南京、苏州等强二线城市，榜首分别被南京江北建投、吴中经开国控等地方国资占据。
中指研究院分析认为，房企拿地已从“全面铺开”进入“精准卡位”时代。从重点城市拿地金额TOP10房企来看，市场参与者分化为三类打法：以保利发展（600048）、华润置地（HK1109）等为代表的头部央企在多个核心城市同时落子，通过合作开发降低单宗地块的资金压力，并积极参与高总价地块竞争；以滨江集团（002244）为代表的本土深耕型房企，在最有把握的城市集中拿地，凭借本地品牌、产品口碑和销售优势，持续做深做精；以建发房产等为代表的央国企，在上海、杭州、北京、广州等城市布局频率较高，这些房企不一定追求全国第一，而是集中进入基本面强、去化更有保障的市场。
从目前来看，土地市场的竞争逻辑在“8·28”新政后的窗口期中被重新校准。当“预售豁免”的倒计时指向2027年底，留给房企“抢地”的时间也不多了。
新京报贝壳（BEKE）财经记者 袁秀丽
