中信建投（601066）发布研报称，10月30日，发改委等五部门联合印发《加强消费（883434）基础设施建设促进消费（883434）投资良性互动的指导意见》，从改造、服务、出行、流通、绿色及数字化、保障等六个方面支持建设消费（883434）基础设施。当前商业地产迈入存量提质阶段，未来行业或将分化，品牌轻资产运营商、资金充裕且融资成本低、持有项目区位优的商业地产公司或率先受益。《意见》将REITs的定位拓展为兼具市场化退出和运营规范化约束的复合机制，未来消费（883434）基础设施及商业不动产REITs的市场空间有望进一步打开。
中信建投主要观点如下：
10月30日，发改委等五部门联合印发《加强消费（883434）基础设施建设促进消费（883434）投资良性互动的指导意见》(下称《意见》)，在完善城乡商业设施、提升服务消费（883434）设施、优化出行消费（883434）设施、健全流通设施网络、推进新型消费（883434）设施建设、保障措施等六个方面提出二十条要求。
商业地产迈入存量提质阶段。根据赢商网统计，当前全国集中式商业数量超过9400个，每年新开业数量从高点的702个下降至去年的369个，且20%为存量改造再开业项目，商业地产迈入存量时代。长期以来，大量存量购物中心和百货店面临设备老化、业态同质化、客流流失的困境，由于改造投入沉淀在重资产中，回收周期（883436）长，业主缺乏经济性激励。《意见》指出“支持线下消费（883434）商业设施设备更新，推动商业街区等多业态融合发展”，表明政策从“建增量”转向“改存量、提运营”，未来商业地产竞争重心将从“区位面积”逐渐向“运营调改”偏移。
行业或将分化，三类商业地产公司率先受益。行业竞争逐渐转向运营及调改能力，在消费（883434）低增速背景下，未来商业地产表现或将分化，以下三类商业地产公司或率先受益，1)品牌轻资产运营商，通过轻资产接管存量改造项目，持续扩大市占份额；2)资金充裕且融资成本较低；改造需前置资本开支，资金充裕或融资成本低的业主能够逆周期（883436）启动改造，在供给收缩期抢占存量调改窗口；3)核心区位项目较多；核心城市核心区位的存量购物中心，客流基础和租金修复弹性更强。
REITs市场功能定位升级。此前REITs的功能主要是盘活存量，《意见》将REITs与新型政策性金融工具并列为支持消费（883434）基础设施建设可拓展的投资渠道，REITs的定位拓展为兼具市场化退出和运营规范化约束的复合机制。对于业主而言，退出通道的存在反过来约束前端的改造和运营行为，使“改造—运营—证券化”成为一个有纪律的循环，而非一次性的资产退出。随着REITs功能定位的提升以及大量商业进入存量改造阶段，消费（883434）基础设施及商业不动产REITs的市场空间有望进一步打开。
看好品牌购物中心运营商以及优质消费（883434）REITs。头部商业地产公司已形成较强的品牌影响力、较多的轻资产输出实践以及存量调改经验，看好品牌影响力、运管能力强、布局城市线下商业价值高的消费（883434）基础设施REITs。
