根据中指物业AI招投标Agent监测，岭南数字创意大厦物业管理（885915）服务项目于11月3日公示期届满后公告中标结果，广州越秀物业发展有限公司以30,248,735.02元(含税、两年)中标(项目编号M4400000707540634001)。
招标范围覆盖大厦规划红线内招标人租赁使用区域全部物业服务，内容既包含特种设备、中央空调（884113）、供配电、安防监控等常规机电设施运维，也纳入承接查验、室内精开荒、空气检测治理、租户装修管理等竣工交付阶段专项工作，同时覆盖客服会务、绿植租摆养护等常态化运营服务。招标文件以“可以包括但不限于”预留弹性，后续可根据企业入驻进度动态扩充服务内容。
本期项目：岭南数字创意大厦物业管理服务项目
岭南数字创意大厦物业所有权归属羊城晚报报业集团，广东岭创数字科技有限公司作为实际经营管理人，负责物业出租、相关费用收缴，该主体由广东羊城报业传媒集团有限公司全资控股。项目由广东省委宣传部推动、羊城晚报报业集团投资建设，2025年3月完成项目定名，计划2026年9月底竣工，10月投入运营。业主方已提前完成大厦精装修、会议及LED（884095）大屏等设备工程招标，本次物业采购正处在工程建设转向商业运营的关键交接节点。本次公开资料未披露该业主过往物业服务招标记录，暂时无法判断其服务商更换、复购的历史规律。
本项目合同价值不止在于常规写字楼的保洁、秩序、设备维保采购。项目处于产业导入初期，物业服务商需要同步完成设施接管、租户装修协调、空间运营支撑等工作，服务边界会伴随招商落地持续调整，综合服务门槛显著高于普通办公物业。
中标企业：越秀服务持续布局产业园区赛道
越秀服务（HK6626）2026年上半年实现营业收入19.146亿元，其中非商业物业管理（885915）及增值服务15.76亿元，商业物业管理（885915）及运营服务3.386亿元；公司拥有人应占盈利2.239亿元，毛利率21.5%，较上年同期小幅提升0.2个百分点。截至6月末，企业在管面积7982万平方米，合约面积9502万平方米，分别较2025年末增长8.6%、5.6%。
拆分业务结构来看，上半年基础物管收入8.40亿元，同比增长17.3%；商业运营及管理服务收入2.91亿元，同比下降6.6%。两项物管业务合计收入11.31亿元，同比上涨10.1%，占总营收比重抬升至59%。企业上半年新增合约面积1042万平方米，同比大增74.8%，新签约项目合计65个；新增合约面积中非住宅业态占比达到68%，较去年同期提升22个百分点，业务向非住宅倾斜的趋势明确。
从市场拓展成果看，越秀服务（HK6626）2026上半年新中标项目合同总规模突破4亿元，落地项目覆盖企业总部、金融机构、交通枢纽、军工（885700）产业园、文旅中心等多元非住宅场景，代表项目包括广东省联通总部大厦、广州白云机场（600004）第一航站区贵宾室、成都宏明电子（301682）军工（885700）产业园等。
越秀物业此前已承接大厦全周期（883436）前期介入服务，负责工程咨询、设备查验、智慧机电规划等工作，也早已进入项目战略合作企业名单。从前介咨询，到本次正式拿下物业服务合同，服务商完整参与项目建设到运营的关键阶段，工程台账、设备查验记录、隐蔽工程资料能够实现完整延续，这也是招标文件将承接查验列为核心服务内容的现实基础。
岭南数字创意大厦：产业载体衍生的物业特殊要求
和传统写字楼租户业态相对同质化不同，岭南数字创意大厦定向集聚八大数字文化产业，重点发展人工智能（885728）、云计算（885362）、游戏（881275）电竞、动漫潮玩、微短剧、互联网音乐、创意设计等方向，内部划分四大产业集聚区，19-26层专门设置数字文化特色楼层，同步规划算力服务、微短剧直播两大产业平台。产业定位直接改变物业服务的作业逻辑，具体差异集中在四个方面。
图：岭南数字创意大厦服务项目的特色需求
首先，交付期专项作业在短期内集中推进。
承接查验、精开荒保洁、空气治理、绿植养护、租户装修管理，多项专项任务同步纳入采购范围，对应新楼竣工、分批交付、企业陆续进场装修的现实阶段。2026年10月底项目仍处在分批交付、产业招商导入过程中，楼内同时并存空置单元、已入驻单元、装修施工单元。现场需要兼顾成品保护、施工动线管理、扬尘与空气质量管控、临时消防管理，工作复杂度远高于已经稳定运营的成熟写字楼，对多任务并行的现场调度能力提出硬性考验。
其次，机电能源（850101）管理需要适配高弹性、分区化负荷需求。
入驻大厦的AI、云计算（885362）企业会长期运行算力设备；游戏（881275）、微短剧、直播类企业普遍存在夜间渲染、推流作业，用电、空调（884113）使用模式和朝九晚五的普通办公企业差异很大。大厦硬件配置VAV+VRV双空调（884113）系统，支持分区域、分时段独立控温，配备56台电梯，地下规划560个智能车位。对物业而言，不能沿用传统写字楼统一启停、标准化巡检模式，需要在承接查验环节完成设备核验，建立负荷基线档案；正式运营后持续跟踪不同区域能耗变化，及时识别异常用能情况。
第三，租户类型多元，服务需要分层落地。
大厦单元面积以300㎡左右中小户型为主，同时保留2760㎡整层大单元，楼内会同时容纳初创团队、成长型企业以及机构总部。不同主体对会议室保障、电力网络增容、装修审批时效、线下活动落地、访客保密管理诉求差距较大。这就要求物业服务跳出统一标准化交付模式，针对不同客户制定差异化服务清单、响应时效与计费规则；装修管控、会务服务对外规则保持统一，执行层面实现弹性分化。。
最后，年轻化从业人员，拉高了空间综合运营的要求。
参照金羊网公开信息，项目所在羊城创意产业园现有从业人员超万人，平均年龄仅26岁。产业园已经配套运动场地、大量餐饮咖啡馆，还规划千套保租房；大厦本体叠加人才公寓、创业工坊、演艺剧场、智慧食堂，避难层改造为空中休闲绿化空间。大量企业存在夜间、周末办公、办活动的需求，物业需要把非工作日秩序维护、能耗调控、活动保障、商业配套协同纳入常态化工（850102）作。服务评价主体也不再只有业主资产管理方，入驻企业、企业员工都会直接感知物业服务质量，这也是会务、绿植服务被明确写进招标要求的重要原因。
综上，数字创意产业载体物业是一类“基础四保+交付期专项作业+机电与能源（850101）精细管理+分层租户服务+空间运营支持”的复合型服务。回到越秀服务（HK6626）自身能力，企业已经搭建“4+X”增值服务矩阵，沉淀56项业务场景，在商写项目落地多套组合服务模式，包括“物业+场地+装修+FM设施管理”“物业+商业+产业运营”。叠加前期介入积累的一手工程资料，能力刚好匹配招标文件的各项核心诉求，构成其中标重要支撑。
行业趋势：新型企业需求推动行业迭代服务内容
从中长期看，以数字创意、AI等新兴产业为主导的产业载体，正在推动物业服务的边界向外拓展。物业的核心不再只局限于建筑空间维护，而是走向设备设施、租户企业、园区运营三者协同。基础安保保洁维保依旧是履约底线，但项目真正拉开差距的，是服务商整合硬件条件、企业诉求、实际使用场景的综合能力。
不同类型企业带来差异化诉求，可以归为设施硬件、使用场景两大维度。技术类企业更看重供电稳定性、网络连续性、设备冗余保障；内容创作类企业高频出现夜间工作、线下展演活动，延时服务、共享空间使用需求旺盛。而年轻化的从业群体，则把餐饮、运动通勤、夜间配套体验纳入物业服务评价体系，评价主体由业主扩展到企业与员工个体。
这意味着物管企业不能只依靠固化的标准化作业手册，需要搭建模块化可调整的服务工具箱，根据产业属性、企业发展阶段灵活调配服务资源，打通工程能耗、会务保障、空间运营多条业务线。未来产业载体的技术、租户结构还会持续迭代，企业需要把单个项目实操经验沉淀成可复制的标准化菜单式产品，而非一事一议临时应对。面对新兴产业物业赛道，能否完成经验产品化，会成为物管企业核心竞争分水岭。
中指物业AI招投标Agent，打造最全物业标讯库。
