华夏时报记者李贝贝上海报道
10月30日，国家发改委等五部门联合印发消费（883434）基础设施建设指导意见，推出五大方向20项具体举措，为商业地产存量更新、业态迭代打开政策空间。文件明确支持商业设施设备更新、智慧商圈打造、老旧街区业态升级与绿色消费（883434）改造，将城市商业提质纳入有效投资范畴。政策不再局限于短期消费（883434）刺激，而是以城市更新为抓手，引导行业告别粗放开发模式。
政策红利为存量改造打开空间，而11月5日落幕的2026观点商业年会完整勾勒出商业地产下一阶段的转型路径。在这场大会上，业内达成共识：商业地产正迎来深刻的周期（883436）切换，行业竞争重心已经从货品比拼转向客流争夺与顾客停留时长的经营。基于此，企业也必须完成三重转型：从售卖商品转向营造消费（883434）场景、从资产开发转向全周期（883436）资产管理、从依赖租金收益转向对接资本市场定价，依靠长期主义穿越行业下行周期（883436）。
值得一提的是，AI数字化科技企业入局不动产赛道，正在重塑零售与商业服务全流程。平安不动产首席运营官曾灿霞向《华夏时报》记者表示，“AI+”在不动产资管领域应用，需要建立在相对完善的数字化体系、具备一定质量的数据储备基础之上，“先有数字化，再有AI+”。
政策托底存量改造，行业告别规模增长逻辑
国家统计局数据显示，前三季度国内最终消费（883434）支出对经济增长的贡献率为46.7%，高于上半年0.7个百分点，拉动GDP增长2.1个百分点，消费（883434）“主引擎”作用在结构转换中持续巩固。同时，国务院批复的《扩大消费（883434）“十五五”规划》将社会消费（883434）品零售总额到2030年的目标锚定在60万亿元左右。在这背后，国内消费（883434）市场正处于底层逻辑重构的关键十字路口。过去靠规模、靠速度的增长逻辑正在退场，以“价值驱动”为核心的新阶段已经到来。
在2026观点商业年会上，商文旅地产专家蔡云指出，当前的促消费（883434）政策并非短期的刺激手段，而是长期的结构性调整。这意味着，商业运营者不能把政策红利当作一次性的机会窗口，而要据此重塑自身的运营逻辑。她强调，商业运营必须实现三大根本转变：从单纯的“卖产品”转向“造场景、做内容”。
“未来的商业空间不再仅仅是交易的场所，更是生活方式的载体。只有深刻理解新人群、新场景的需求，通过内容赋能和体验升级，才能在波动中寻找平衡，抓住促消费（883434）政策带来的历史性机遇。”蔡云强调，从商品思维到场景思维、从交易思维（688816）到内容思维，这场转变的深层含义在于，商业地产的竞争正在从“货”的竞争转向“人”的竞争，谁能留住人、留住时间，谁就掌握了下一程的主动权。
华润万象生活（HK1209）执行董事、副总裁、商业航道总经理王磊直言，过去线性增长的经验已经失效，内涵式发展才是下一程的关键。
王磊认为，商业地产与房地产（881153）开发将从强相关转为弱相关，但这并不意味着蛋糕变小，反而意味着专业度的提升带来了更大的空间。这一判断直接指向行业的底层逻辑：当商业摆脱对开发规模的依赖，运营能力、资产质量与客户经营，将成为估值体系中最有分量的变量。基于这一认知，王磊提出，万象生活将通过场域生态、文化赋能、私域流量与平台共建四条探索线，创新运营模式。
例如，从关注项目本身到全域场景一体化叙事。深圳湾万象城即整合周边超级沿海生态、交通、金融科技总部资源；打造集聚高端写字楼、体育（884258）中心、五星级酒店、高端住宅、城市公园与文化配套的顶级CBD片区，依托三廊并行的立体路网，串联起周边全部地标项目。
2026观点商业年会现场。李贝贝/摄
存量博弈加剧，技术、资管、资本重构资产价值
面对行业的种种不确定性，多名参会嘉宾结合存量资产盘活的政策导向，重新校准商业地产的价值坐标。
在平安不动产首席运营官曾灿霞看来，AI技术的引入，可以解决资管过程中信息传递不充分、各方目标不容易对齐，即“看不清”和“对不齐”两大痛点。例如，平安不动产打造的资管数字化平台，一端联动一线运营主体、一端对接投资端，打通数据直连、流程贯通，目前已经和多家合作运营机构完成系统对接，投资人可以获取标准化、可流转的运营数据，减少人工反复报送。
越秀商管党委副书记、越秀房产基金执行董事及行政总裁区海晶则主张“以资本的眼光做商业，让资产活起来”，并提出“把一条产业链，装进一栋楼”。区海晶强调，长期主义没有捷径，商业项目必须与城市共生。通过深度的产业整合和精细化的资产管理，商业项目才能构建起穿越周期（883436）的护城河。
中金基金副总经理、董事总经理李耀光指出，REITs肯定不仅是一个融资工具，未来将是一个上市的、持续运营的、自成投融管退链条的平台。其将不动产企业发展划分为三个阶段：第一阶段是纯开发模式；当下多数企业处于第二阶段“开发+持有”；下一阶段行业将全面迈入不动产新金融时代，依靠不动产基金与资产管理搭建完整的投融管退闭环。根据公开信息，目前国内商业零售类公募REITs已发行15只，总规模达到465亿元，数量与规模稳居资产品类第二位。
李耀光强调，新金融体系正在构建起“投融管退”的完整循环，运营的每一分厚度，终将在资本市场上被重新定价。这意味着，商业运营的好坏不再只体现在租金表和出租率上，而是通过REITs定价逻辑——从NOI到资本化率——被实时映射为资产的市场价值。
中海商业发展有限公司副总经理张建华认为，面对存量竞争，商业要靠三个“新”来应对，即新定位、新场景和新服务。从项目层面重新回答“我是谁、为谁服务”，是所有焕新的起点。
光大安石商管平台管委会委员、副总裁宇文静表示，作为非标存量商业价值重构专家，其聚焦城市更新与不良低效资产盘活，依托专业资产证券化团队打通退出闭环，以独立的研判与操盘能力持续挖掘存量资产价值，助力城市商业焕发新生。
国浩房地产（881153）中国区总裁周云鹏提出，小体量精品商业不能走寻常路，要靠多元化破局，寻找差异化生存空间。体量不是决定项目命运的唯一变量，定位的精准度才是核心；在BEAUTY CHOICE董事长王恺看来，未来审美将是核心竞争力，商业空间的美学价值将直接转化为商业价值。MYMIX品牌合伙人、总经理顾宏伟则表示，老行业要换一种活法，传统百货和商业体需要通过内容和品牌的重组来激活新生力；杭州大厦副总经理包琦琦以33年持续深耕存量商业的实践给出佐证：长期坚守同样可以跻身行业头部，在追逐创新的行业浪潮里，时间积累形成的复利，本身就是一种可持续的商业模式。
广东省房协专家委主任委员黎振伟提出，存量博弈时代，要用厚度、高度、长度重塑商业，在存量博弈中构建新的评价体系：“厚度是运营的积淀，高度是价值的定位，长度是时间的陪伴。三者叠加，才是商业真正的‘无限未来’。”
