出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/陳憲

　　房地產行業進入下行階段，與之相關的物業管理板塊從登陸港股以來，卻成為長牛賽道。從邏輯上看，物業費的收取不完全依賴於房屋銷售的景氣。對於大多數人來說，商品房的銷售可能是一次性的，但物業管理費每年都要繳納，這為物業公司提供了穩定的現金流。

　　存量+增量的發展模式、無重大資本開支、淨現金的財務狀況、穩定的派息分紅，這些因素決定了物業管理行業的估值下限。而物管公司的管理服務水平，物業的質量以及業績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。目前物業股的平均市盈率約為20倍，遠高於其關聯房地產企業。

　　隨著房地產企業集中度提升，物業管理行業也迎來一輪整合加速。新浪財經選取24家主流上市物業管理公司，從業績、收入結構、增長潛力、運營效率四個維度梳理，以期為投資者提供價值參考。

　　業績一覽

　　2021年上半年中海物業實現營業收入42.96億元，同比增長50.61%；實現歸母淨利潤3.93億元，同比增長40.36%。同期毛利率為16.07%，淨利率為9.2%。

　　上半年物業股普遍高增，24家主流上市物企營業收入的算數平均增速為61.1%。對比同行，中海物業50.61%的營收增速低於行業均值。淨利率為9.2%，遠低於行業均值17.27%。

　　業務結構

　　中海物業收入結構分為物業管理服務、增值服務、分別實現營業收入25.33億元、9.84億元、0.58億元，分別同比增長36.5%、93.5%、682.16%，物業管理服務、增值服務的毛利率為13.8%、21.1%。

　　向關聯方提供服務的收入直接了物業公司與關聯房企之間的利益輸送，統計24家主流物企該指標的均值為22.75%。中海物業向關聯方提供服務獲得收入為5.74億元，占總收入的比例為13.36%，低於行業均值。

　　增長潛力

　　中海物業目前在管面積232.5百萬平方米，同比增長24%。管理業態涵蓋住宅物業及非住宅物業，如商業綜合體、寫字樓、購物中心、產業園區、醫院、學校、政府物業、公園、口岸、道路橋樑、公交場站及其他公共設施。未披露合約面積，第三方在管項目面積占比為26.2%。

　　公司目前在管項目中，第三方項目占比26.2%，低於統計樣本均值49.7%。

　　截至2021年6月，公司現金及現金等價物為26.76億元（港幣換算而來），為未來收併購提供了可能性，低於行業均值50.34億元。

　　運營效率

　　半年報披露，公司現有4.94萬人，以此測算人均管理面積約4.71千平方米，坪效（總營收/在管面積）為8.7萬元/人。