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年报点评报告:销售额同增8.9%符合预期;融资成本降至4.77%行业领先
内容摘要
  事件:4月20日,保利地产发布2020年年度报告。

  投资收益大增、税金支出减少对冲毛利率下降影响,归母净利润289.5亿元同增3.6%。2020年公司实现营业收入2430.9亿元,同比增长3.0%。

  截至报告期末公司合同负债及预收账款3665.0亿元,覆盖当期营业收入1.52倍。利润方面:净利润400.5亿元,同比增长6.6%;归母净利润289.5亿元,同比增长3.6%。由于2017-2018年高价获取的项目进入结算期,拉低公司利润水平,2020年公司毛利率为32.6%,同比下降2.4pct;但是随着大量非并表项目逐步进入结转期,公司投资收益同比大增65.9%至61.4亿元;同时税金支出占营收比重同比下降1.7pct至7.6%,有效对冲毛利率下降影响。最终净利率为16.47%,同比提升0.6pct。

  销售额同增8.9%达5028.5亿,拿地积极,投销比达46.8%。销售方面:

  2020年公司实现销售额5028.5亿元,同比增长8.9%;销售均价14751元/平,同比微降0.3%。2020年公司销售额跑赢全国市场,市占率上升0.1个百分点至2.9%。分区域看,一二线城市销售额占比74%,长三角、珠三角销售合计占比52%。公司在16个城市销售排名第一,39个城市排名前三,核心城市深耕效果显著。拿地方面:公司2020年新增土地计容建面达3186万方,拓展成本2353亿元,同比增长18.9%和51.3%,受资源集中的影响,拿地平均价格同比上升27.3%至7385元/平,为销售均价的50.1%。全年面积口径和金额口径的投销比分别上升7.7、7.1个百分点至93.5%、46.8%。期末在手资源1.71亿方,其中7747万方待开发,可满足公司后续2-3年开发需求。

  两翼业务高速发展,保利物业营收同比增长35%。2020年保利物业营业收入80.37亿元,同增35%。物业业务规模快速发展,处于行业领先水平,截至报告期末,在管面积达到3.8亿方,合同面积达5.67亿方,合同管理项目1948个。保利商业2020年新签约20个购物中心。保利酒管2020年新签约项目10个,截至报告期末已开业酒店18个,经营客房4517间。公司不动产基金累计管理规模超1400亿元。

  有息负债综合成本降至4.77%行业领先,“三条红线”保持绿档水平。截至报告期末,公司有息负债综合成本降低0.18个百分点至4.77%,继续保持行业领先水平。截至报告期末,公司资产负债率78.69%,剔除预收账款的资产负债率68.74%,净负债率56.55%,现金短债比1.82,均符合“三道红线”中绿档企业标准。

  投资建议:我们预测公司21/22/23年收入增速为17.1%/14.9%/12.5%,归母净利润为312.81/340.93/373.77亿元,增速为8.1%/9.0%/9.6%,EPS为2.61/2.85/3.12元/股,对应的PE为5.4/4.9/4.5x。维持“买入”评级。

  风险提示:房地产调控措施收紧超预期,疫情反复影响超预期。