事件：2026年8月20日，公司发布中期业绩：期内实现收入172.03亿港元，同比+80.0%；公布盈利40.90亿港元，同比+40.6%；基础盈利50.71亿港元，同比+66.4%。盈利高增主要受惠于物业销售盈利显著提升及政府收地应占收益增加。
　　本港销售放量，物业发展盈利弹性充分释放。中国香港物业发展应占营业额118.78亿港元，同比+212%，应占税前公布盈利33.00亿港元，其中含收地税前收益15.68亿港元。中国香港自占合约销售181.18亿港元，同比+188%，已售未入账170.61亿港元，其中63.65亿港元将于2026年下半年入账。内地物业发展持续收缩，合约销售3.37亿港元，同比-74%。
　　租赁业务稳固，出租率维持高位。中国香港应占租金总收入35.17亿港元，同比+3%；税前净收入25.93亿港元，同比+4%，平均出租率94%；其中国际金融中心贡献8.37亿港元，同比+4%。内地应占租金净收入5.94亿港元，同比-10%。CentralYards一期办公楼面七成已获金融机构签约，有望成为新的增长点。
　　新界农地储备变现多路径推进，地主价值持续兑现：集团持有新界农地储备约3,840万方呎，为全港最多。期内政府刊宪收地225万方呎，收取现金补偿23.49亿港元；洪水桥原址换地可提供约140万方呎自占商住楼面；牛潭尾换地拟以76万方呎农地换取494万方呎楼面。
　　投资建议：公司开发物业有望修复盈利，物业租赁盈利稳定，最大规模农地与核心区旧楼重建，共同为公司长期价值提供支撑。我们维持盈利预测不变，预计2026-2028年归母净利润分别为75.7、83.9、94.0亿港元，同比分别+34.0%、+10.7%、+12.1%，对应PE分别为18.0x、16.3x、14.5x。维持“买入”评级。
　　风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；物业销售不及预期