业绩回顾
　　1H26业绩低于我们预期
　　公司公布1H26业绩：收入82.30亿港元，同比+23.4%；归母净利润-2.21亿港元，同比-145%，业绩低于预期，主要因为本期产生投资物业和其他财务资产的公允价值变动损失合计3.74亿港元，以及应占持有50%权益的联营公司亏损约1.91亿港元。
　　发展趋势
　　受竞争加剧、市场下行等影响，多业务增收不增利。1）收费公路及大环保：1H26深高速录得收入和净利润41.76/11.22亿港元，以人民币计量同比-7%/-4%，主因水官高速收费到期影响。最终录得股东应占深高速盈利4.75亿港元，同比-2%。2）物流园及物流服务：1H26实现收入11.79亿港元，同比+19%，但受市场下行压力影响，部分物流港项目录得公允价值变动损失，叠加新投运项目仍处培育阶段，录得股东应占亏损约2200万港元。3）物流园转型升级：1H26实现收入约1亿港元，同比+46%，但持有50%权益的联营公司根据项目实施进度测算并计提土地增值税，导致本集团应占该联营公司亏损约1.91亿港元，最终录得股东应占亏损约2.41亿港元。4）港口及相关服务：1H26实现收入约27.75亿港元，同比+99%，但股东应占盈利同比-12%至1059万港元，主要由于行业竞争加剧压低毛利。
　　土地开发建设有望贡献利润弹性。据公告，04地块已于今年8月签订建设工程施工合同，合同价约6.83亿元；02地块已于今年3月与政府签订土地出让合同，价款约2.87亿元。我们认为随着公司全力推进02和04地块开发建设以及03地块的确权和入账，有望实现销售回款和利润弹性。
　　股息率具备吸引力。公司近三年分红比例均为50%，我们以此测算，现价对应2026/27年约8.7%/13.9%的股息率。
　　盈利预测与估值
　　我们下调2026年预测净利润21.5%至21.68亿港元，基本维持2027年净利润34.75亿港元不变。现价对应2026/27年5.8/3.6xP/E。我们维持跑赢行业评级，下调目标价21.4%至7.37港元，对应2026/27年8.3/5.2xP/E，有44.5%的上行空间。
　　风险
　　物流仓储市场竞争加剧，华南物流园转型进度不及预期。