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　　事件
　　2026年9月28日国常会提出“研究出台稳定房地产市场的政策措施”，29日财政部发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对首套、中低总价、中小套型提供商贷按揭贴息支持。
　　评论
　　贴息政策对应年度财政支出约180亿元，覆盖范围广泛；补贴总额上更侧重中低能级城市，超高能级城市受益相对有限。本次贴息主要面向首套商贷、总价低于150万元、面积低于120平米的新购房者，享受贴息的贷款规模最多100万元、补贴比例为1个百分点、最长不超过5年。我们估算超高能级城市中约2%新房和14%二手房符合贴息原则，高能级城市中约25%新房和60%二手房符合贴息原则，中低能级城市中约50%新房和70%二手房符合贴息原则，覆盖需求范围已较为广泛。从效果上来看，高能级城市中的一部分供给侧出清进程较快的城市叠加政策利好，供需结构和房价预期更易于出现积极变化；超高能级城市由于政策覆盖群体相对有限，高能级、高库存城市和中低能级城市由于供需结构和房价预期仍有压力，房价预期受政策影响程度略弱于前者。考虑首套住房占比，以及居民在长期限、公积金贷款优惠利率（2.6%）和5年期、贴息商贷利率（2.05%）之间的选择，我们估算财政首年补贴额度约在180亿元/年左右，影响贷款额度约1.8万亿元，约占年度贷款投放体量近四成，对应单个目标家庭得到的首年补贴额为0.5-1万元/年不等。
　　近期地产政策频密，一方面，按揭贴息政策如期出台，对整体需求支付能力改善和个别地区价格预期回稳有所贡献，但对于超高能级城市的影响相对有限，另一方面，北上住房销售政策细则落地，除在途项目可按旧规预售、新规预售回款提取规则尚待明确外，房企资金周转效率和稳态销售规模下行的结论不变，对于利润率改善幅度、远期PE水平修复路径、低土地供给下头部城市房价能否转增等也尚未形成一致共识。我们认为近期股价反弹主要是博弈按揭贴息，短期内或有回调压力，四季度预计仍将回到对于住房销售新规下的房企估值法则和地产上行周期能否开启的探讨中，目前少数财务稳健、优质土储充裕、周转率适中的龙头房企定价相对公允，可视政策节奏、房价走势、板块情绪逢低吸纳以博弈地产beta机会，建议优先关注贝壳、华润置地、中国海外发展，中小型房企中关注新城控股、中海宏洋、建发国际。
　　风险
　　房企经营表现弱于预期；房价走势及板块流动性条件不及预期。