事项：
　　公司公布2026年三季报，前三季度实现营业收入148.5亿元，较上年同期调整后营收升6.1%，归母净利润6.8亿元，较上年同期调整后归母净利润降4.3%。平安：
　　业绩短期承压，盈利能力回落：公司2026年前三季度营收、归母净利润同比上升6.1%、下降4.3%，毛利率同比下降1.3pct至10.2%，期间费用率同比降0.8pct至3.3%。受甲方项目结算滞后，新入场项目未到结算期影响，经营活动现金净流出17.8亿元，叠加筹资活动现金流净流出3.06亿元，三季度末在手现金35.3亿，较上年末下降37.2%。在业务规模扩张、市场竞争加剧的背景下，甲方结算周期有所延长，三季度末应收账款余额较上年末增长91.5%至46.7亿，随着项目结算进度的推进及四季度集中开展应收账款年终清收工作，预计应收账款余额将逐步下降。
　　市场拓展持续发力，商业不动产REITs已获批：公司市拓稳步发力，2026年上半年新签年度合同额20.9亿元，其中第三方项目新签年度合同额20.3亿元，同比增长28%（千万级项目贡献新签年度合同额占比58%）；持续保持第三方非住宅赛道优势，高校、医院赛道新签年度合同额同比均提升63%，IFM新签年度合同额同比提升14%。公司积极推动商业不动产REITs的申报发行，2026年9月已获得证监会注册批复，若成功发行有望贡献一次性出表收益。
　　投资建议：考虑公司盈利能力下滑超出预期，小幅下调公司2026-2028年EPS预测至0.82元（原为0.90元）、0.86元（原为0.94元）、0.90元（原为0.97元），当前股价（截止2026年10月29日收盘）对应PE分别为10.7倍、10.2倍、9.8倍。公司作为招商局集团旗下物业资产管理与运营服务主平台，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）合同续签、价格竞争、收款压力增大等风险；2）市场竞争加剧导致公司业务拓展承压、经营利润下滑等风险；3）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险；4）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险。