营收保持双增，资产出表有望贡献利润弹性，维持“买入”评级
　　招商积余发布2026年三季报，公司前三季度营收增长利润下降，市拓能力不断提升，资产出表有望贡献利润弹性。我们维持盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为9.86、10.50、11.60亿元，EPS分别为0.94、1.00、1.10元，当前股价对应PE为8.9、8.3、7.6倍，伴随公司业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。
　　收入增速回落至个位数，Q3单季归母净利转负
　　2026年前三季度公司实现营业收入148.52亿元，同比+6.10%，Q3单季营收50.81亿元，同比+5.08%；前三季度归母净利润6.79亿元，同比-4.29%，扣非归母6.63亿元，同比-0.80%；Q3单季归母1.81亿元，同比-14.70%，扣非1.76亿元，同比-14.37%，三季度是全年盈利的转折点。毛利率同步走弱，1-9月综合毛利率10.24%，同比-1.49pct，其中Q3单季8.81%，同比-1.67pct、环比上半年10.98%下降2.17pct。经营活动现金流净额-17.80亿元，同比多流出5.63亿元。
　　费用端仍在托底，应收账款激增
　　公司前三季度管理费用3.69亿元，同比-17.49%；财务费用201万元，同比-80.55%；研发费用0.42亿元，同比-18.61%；期间费用率降至3.31%，同比-0.82pct；加权平均ROE6.20%、同比-0.43pct。截至9月末，应收账款46.75亿元，较年初的24.41亿元增加22.34亿元、同比+91.52%，主要系物管业务以非住宅项目为主，在规模扩张与竞争加剧背景下甲方结算周期延长；预期随着项目结算推进及四季度集中清收，余额将逐步下降。
　　商业不动产REITs获证监会注册批复，资产出表有望贡献利润弹性
　　公司9月22日公告，参与申报的“招商资管招商蛇口REIT”已同时取得深交所无异议函与证监会注册批复，基金合同期限28年，准予募集份额总额10亿份，正式进入募集发行阶段。若Q4完成发行并按公允价值重估，有望形成一次性投资收益，是全年利润重要的弹性来源。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。