公司10月30日发布三季报，1-3Q26实现营收117.7亿元，同比-39%；归母净利润-1.6亿元，同比转亏，主要由于股权投资亏损侵蚀地产结转利润。但在新项目热销和北京市场改善驱动下，1-3Q公司销售金额已超过25全年水平。我们看好公司凭借低成本融资+本地深耕优势，在828新政后继续深化北京布局，并逐步受益于北京市场的率先复苏。维持“买入”评级。
　　Q3结转规模较小+毛利率偏低导致再度出现亏损
　　Q3公司结转规模依然较小，且毛利率较低（10.4%），导致再度出现亏损。1-3Q累计来看，股权投资亏损（1-3Q国信证券/南微医学累计-25%/+6%，合计对税前利润带来约7.6亿元拖累）侵蚀了天坛府最后一批次商品住宅交付贡献的利润，导致归母净利润同比转亏。展望全年，考虑到公司待结转资源有限，我们预计营收或将继续承压，利润端除了取决于地产结转业绩之外，还将受到Q4股权投资标的股价波动和资产减值的共同影响。
　　新项目热销推动1-3Q销售金额超过25全年水平
　　1-3Q公司销售金额同比+45%至204亿元，已超过25全年（189亿元），其中Q3同比+119%至79亿元。自Q2以来，公司销售金额同比大幅增长，主要因为龙樾海序、嘉棠璟樾等2H25拿地的北京项目在首开后取得亮眼销售成绩，以及存量项目的加速去化。在8月7日出台地产支持政策后，北京新房市场热度有所提升，根据房管局的数据，8-10月（截至23日）北京新房成交面积同比+21%，其中9-10月同比+32%。随着26年5月获取的北京石景山项目龙樾璟序于9月末首开，我们预计26全年公司销售金额仍有进一步扩张空间。
　　低成本融资+本地深耕优势，有望支撑828后继续深化北京布局
　　828新政后，9月公司在北京昌平区新获取1宗地块，加上5月在石景山区获取的项目，1-3Q累计拿地总价39亿元，拿地强度19%，权益比例100%。截至Q3，公司净负债率/剔除合同负债的资产负债率/短债覆盖率分别为143%/77%/160%，尽管“三道红线”仍处于“橙档”，但得益于国企背景和较为宽松的流动性环境，融资成本进一步走低，10月新发行3年期中票利率已低至1.85%。我们认为低成本融资和本地深耕优势，有望助力公司在销售制度改革后，继续在北京保持相对积极的拿地力度。
　　盈利预测与估值
　　考虑到股权投资标的股价波动，我们上调26年公允价值变动损失，调整26-28年归母净利润至0.1/5.0/6.1亿元（前值1.4/5.0/6.2亿元，下调92.0%/0.2%/0.2%），对应27EBPS为9.99元。可比公司平均27PB为0.64倍（Wind一致预期），考虑到公司业绩承压，且受股权投资和存货减值等因素影响波动较大，我们认为公司合理27PB为0.5倍，目标价5.00元（前值5.43元，基于0.55倍26PB）。
　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，资产减值、股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。