事件描述
　　公司发布2026年三季报，前三季度实现营业收入834.5亿元（-7.0%），归母净利润6.0亿元（-75.8%），扣非后归母净利润-5.3亿元（-126.8%）。
　　事件评论
　　结转规模及毛利率下行、业绩表现承压。公司2026年前三季度营收同比小幅下降，归母净利润出现明显下降，主要由于：1）综合毛利率同比下降2.5pct至12.5%，毛利同比下降22.6%；2）投资收益同比下降83.8%至0.9亿元。房企业绩结算主要集中在下半年，上半年业绩出现波动也在预期范围内。根据过去几年销售表现和拿地利润率推演，预计公司短期内收入表现仍有压力，随着高毛利率项目逐步结转，毛利率处于底部区间，结构性筑底背景下减值规模有望减少，对业绩拖累作用逐步缓释，全年业绩展望相对稳健。
　　销售表现相对靠前、Q3有所转弱。公司2026年前三季度销售金额1400.9亿元（-0.4%）、销售面积432.2万平方米（-15.0%），均价约3.24万元/平方米（+17.2%），销售同比表现仍靠前，销售规模维持行业第4；其中Q1/Q2/Q3销售金额分别同比-4.8%/+16.8%/-15.4%，Q3销售表现有所转弱，符合整体承压趋势。
　　拿地持续聚焦核心城市，新政后加大力度。公司2026年前三季度共获取25宗地块，拿地金额477亿元（同比下降36.6%），拿地强度（拿地金额/销售金额）为34%，较去年同期有所下降，主要受土地供应节奏影响；其中Q1/Q2/Q3拿地强度分别为8%/25%/67%，公司拿地强度有所回升，现房新政推出后，公司逆势加强补库力度，9月单月拿地金额达154亿元。公司坚持聚焦核心、以销定投的投资策略，公司2026年前三季度在核心一二线城市拿地金额占比98%，其中在上海/北京/深圳/杭州/成都的投资占全部投资额的74%。
　　商业不动产REITs获批，新模式探索保持领先。2026年9月，招商资管招商蛇口商业不动产REITs正式获批，底层资产为深圳太子广场与昆山招商花园城项目；目前公司已拥有三个上市REITs平台，随着商业不动产REITs获批，公司在商业、写字楼、产业园、公寓等主要持有运营业态均有退出通道。公司2026年上半年管理范围内持有物业全口径收入39.1亿元，同比增长7.0%，资产运营业务稳健发展，在多业态优质持有资源的加持下，公司在房地产新模式探索方面保持行业领先地位，后续存量资产价值有望持续盘活。
　　业绩表现承压，经营仍具韧性。业绩方面，周期压力在过去几年的业绩中逐步体现，2026年前三季度公司业绩同比明显下降，但公司仍保持一定盈利，随着周期调整进入下半场，后续业绩有望逐步筑底企稳。经营方面，公司2026年前三季度销售金额同比表现靠前，规模排名稳居第四，拿地保持聚焦核心城市，资产运营业务稳健发展，存量优质资产盘活持续推进，新模式探索保持领先，综合竞争力仍处前列。预计2026-2028年归母净利润分别为7.4/10.6/16.3亿元，表观PE偏高，但实际PB仍处于合理区间，若后续行业迎来结构性景气拐点，公司估值修复潜力较大，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、毛利率修复持续性仍需持续跟踪；
　　2、核心资源开发进度存在不确定性。