日前，北京、上海、深圳等多地出台了包括放松限购、降低公积金贷款利率、住房“以旧换新”等新政，加大对房地产稳定发展的政策支持，A股地产指数自4月底以来出现持续上涨。

　　从政策看，这些一线城市多以放松限购政策为主，比如深圳将非本市户籍家庭及单身人士在部分区域购房的社保、个税年限降至1年，降低了购房门槛，增加了本地多孩家庭购房名额等；北京则允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭到五环外新购一套住房。此外，目前已经有超过50个城市明确支持住房“以旧换新”。“以旧换新”是满足改善型需求的一个政策创新，这些地方通过政策创新服务于“以旧换新”的市场需求，使得交易更加便利。

　　这些都是在前期已经推出一系列降低按揭贷款利率、降低首付比例等政策的基础上，新推出的增量政策，意在尽快恢复地产市场的稳定。中国经济一季度实现超预期增长，且是在地产依旧低迷的背景下取得了5.3%的成绩，这种增长趋势与随之而来的信心增加与预期改善，有利于提振市场对地产市场的预期。因此，需要趁势推出更多短期和长期的政策，尽快实现市场的稳定与发展。

　　但是，目前稳定和恢复地产市场的最基本任务，是做好保交房工作，如果无法尽快实现交房，保障购房人合法权益，购房者的不安全感会让他们继续观望。因此，必须压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，全力保交房，同时，也防止地产企业流动性问题扩大化和持续化，避免市场弥漫风险预期。目前，应该抓住我国宏观经济持续向好的时间窗口，尽快完成保交房工作，为市场恢复性增长创造条件。

　　近日召开的中共中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。与此同时，会议还要求深入推进以人为本的新型城镇化，持续释放消费和投资潜力。

　　这次会议指明了我国地产市场的两大潜在需求，亦是地产业发展的方向。首先，基于供求关系的变化，即城市已经有巨大的存量市场，但缺乏优质新住房满足人们对美好生活的向往，即改善型需求的潜力巨大。现有住房存量中，90平方米以下的中小户型房子占绝大多数，随着部分人群收入不断增长、多孩家庭出现等，相当一部分人想要改善居住环境，但是，由于一些限制因素，大户型供给较少，导致改善型住房供不应求。最近京沪深等一线城市好地段、大户型项目纷纷被抢购，表明改善型需求将成为未来我国地产市场发展的重要支撑力量。这需要城市的住建规划和土地供应作出及时反应。

　　其次，推进以人为本的新型城镇化将创造更多的住房需求。统计显示，2023年我国常住人口城镇化率是66.2%，但是户籍人口城镇化率还不到50%，即有约2亿的农民工在城里没有完全市民化，他们大部分都没有购房。加快农业转移人口市民化，将释放城镇化所蕴含的巨大内需潜力，这其中就包含了住房需求。目前，在一些大城市，新市民的居住问题比较突出，同时这些城市也有条件实施好政府和社会资本合作新机制，创新金融产品，打通商品房库存与保障性住房、安置房等转换通道，满足存量新市民的需求。

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